Недвижимость Иркутска


налоговый календарь


20.11.2015  Иркутск готовится к введению тотального контроля на алкогольном рынке
19.11.2015  Около 200 предпринимателей примут участие во всероссийском совете директоров в Иркутске
06.11.2015  Конкурс на предоставление субсидий на создание собственного бизнеса
30.11.2013  Установлен льготный для бизнеса режим при приобретении у государства недвижимости
Депутаты Законодательного Собрания приняли в первом и окончательном чтении проект закона об установлении срока рассрочки оплаты недвижимого имущества, находящегося в государственной областной или муниципальной собственности, и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества
26.08.2013  Фонд имущества предлагает землю в Ново-Ленино под строительство многоэтажного дома и склада автошин
Областной Фонд имущества 9 сентября проведет два аукциона на право заключения договора аренды земельных участков. Как сообщается на сайте фонда, один из них предназначен для строительства склада автошин, второй – выделен под возведение многоэтажного жилого дома.
21.08.2013  Администрация Иркутска проведет очередной открытый аукцион по продаже муниципального имущества 4 октября
4 октября администрация Иркутска проведет очередной открытый аукцион по продаже муниципального имущества. Как сообщается на сайте КУМИ города, на торги будет выставлено нежилое помещение, расположенное в Ленинском районе города по ул. Авиастроителей, 14. Стартовая цена объекта приватизации составляет 1,8 млн рублей.




   
» Главная / Аналитика / .. / Рынок недвижимости начнет развиваться в регионах
2008 год
-Очередь за магазинами
-Налог на недвижимость должен быть дифференцированным
-Земельные махинации
-Рынок недвижимости начнет развиваться в регионах
-Офисы поднимаются в цене, а торговля уходит из центра
-«Планы - гипер, жизнь – супер»
-Генплан: Иркутск перестал расти
-Налогообложение сделок с коммерческой недвижимостью
-Коммерческая недвижимость: строить стало слишком дорого
-Жилищная «чехарда». Как регион планирует преодолеть строительный кризис
-Земля в перспективе
-Вынужденная посадка
-Главная проблема Иркутска – отсутствие современных форматов торговли
-Финансовый кризис: сворачивание крупных проектов или новые возможности?
-Очередная ловушка для предпринимателей
-Битва за деньги дольщиков. Строители снижают цены, но объекты не замораживают
-Рынок встал. Операторы рынка недвижимости – о текущем моменте
-Строительство: кто платит, тот и цены заказывает
2005 год
-Производственные базы
-Рейтинг строительных компаний
-Иркутск разделится надвое?
-Класть некуда
-Офисные помещения
2007 год
-Складские помещения: УДОВЛЕТВОРЕНИЕ СОВЕТСКИМ ПРОШЛЫМ
-Лизинг недвижимости: ИНТЕРЕС ЕСТЬ, А СДЕЛОК НЕТ
-Офисы: ЖИЛОЙ ИРКУТСК ТЕРЯЕТ ЭТАЖИ
-Коммерческая недвижимость Иркутска
2010 год
-Э.Набиуллина: "По малому бизнесу ситуация далека от благополучной"
-Малая приватизация пока не состоялась
-При увеличении налогов на недвижимость необходимо снижать другие налоги
-Закон ветряных мельниц
2009 год
-Карточные домики. Один за другим банкротятся игроки на строительном рынке региона.
-Арендаторы испугались кризиса. Владельцы иркутских торговых комплексов отодвигают их запуск
-Положение дел и перспективы рынка жилой и офисной недвижимости
-Кредит аренды не слаще
Вопрос о земле…

Рынок недвижимости начнет развиваться в регионах


Рынок недвижимости начнет развиваться в регионах

 

Застой, случившийся на рынке недвижимости и «заморозивший» почти все города России,  заинтриговал всех. Что будет дальше? Пока цены неумолимо ползли вверх, очень многие эксперты говорили, что рынок перегрелся. Соответственно, согласно всем физическим и нефизическим законам, ему пора остыть. Но проблема в том, что, несмотря на предельно высокие цены, люди не перестают нуждаться в жилье. Значит, полной остановки и нулевого температурного режима здесь никогда не случится. Движение будет. Вопрос в том, в какую сторону? Вперед или назад? 

 

Проведя мониторинг электронных СМИ, мы рискнули составить общий прогноз для рынка недвижимости и для иркутского рынка, в частности.

 

Ведущий эксперт агентства недвижимости DOKI Алла Аксёнова пишет в журнале «Квадрум», что существует абстрактная вероятность снижения цен на жилье. Правда, как она сама заявляет, в эту возможность никто не верит. Оценивая вероятность этих прогнозов, эксперт приводит ряд факторов, которые способны не только остановить рост цен, но и снизить цены на жилье.

 

Первый фактор – новый законопроект "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступных путем, и финансированию терроризма", который уже принят Госдумой в первом чтении. В нем четко прослеживается линия ужесточения властного контроля над крупными операциями с наличными денежными средствами. Согласно закону, под крупные попадут денежные движения с суммой свыше 600 тыс. рублей. С принятием закона такие операции станут рассматриваться более пристально. Будущий законопроект, по мнению эксперта, станет серьезным препятствием для тех покупателей жилья, которые идут на рынок жилья с инвестиционными целями. То есть, пытаются таким образом положить деньги в рост. После принятия закона на рынок жилья уже не будут вливаться «излишки» черных зарплат, и неофициальные доходы пойдут в другое русло.   

 

Во-вторых, по мнению Аллы Аксеновой, на понижение цен уже работает уменьшение объемов ипотечного кредитования.  Американский ипотечный кризис, как лежачий полицейский, тормозит механику мирового рынка недвижимости. Скорость выдачи кредитов для приобретения жилья заметно снизилась. Сколько бы банки ни утверждали, что кризис их не задел и не повлиял на условия кредитования, на самом деле все изменилось. Во многих банках повысилась процентная ставка и ужесточились требования банков к заемщикам. Пока ставки российской ипотеки, которые более чем вдвое превышают европейскую или американскую, не дают больших шансов среднестатистическому россиянину. А разговоры о возможности снижения процентной ставки и вовсе останавливают людей. Вдруг выгоднее подождать?

 

Как пишет эксперт Илья Ступин в статье «Беспризорная ипотека» (expert.ru), сейчас у банков заканчивается валюта для выдачи ипотечных кредитов. Привлечь дополнительные средства им мешает кризис ликвидности на международных рынках. По экспертным оценкам, на долю ипотечных сделок приходится около 15-20% рынка недвижимости. Сокращение спроса даже в таком небольшом объеме может спровоцировать если не обвал, то значительную коррекцию цен на недвижимость.

 

Еще одним тормозом, по экспертной оценке, может стать грядущий налог на недвижимость. Этот налог значительно повысит налоговую нагрузку на владельцев нескольких квартир.

 

По мнению Аллы Аксеновой, для инвесторов сейчас интересны растущие, но еще не приблизившиеся к своему пределу рынки в таких городах, как Нижний Новгород, Липецк, Красноярск и наш Иркутск. Обвала не стоит ожидать и в тех городах, где рынок достиг своего предела и стагнирует. Скорее всего, считает эксперт, рынки в резко подорожавших за последние полтора-два года региональных центрах ждет такая же стабилизация и плавная коррекция, как и в Москве.

 

Эти выводы комментирует сертифицированный аналитик рынка недвижимости АН «Тысячелетие» Юрий Винников (Иркутск):

 

- Закон "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступных путем, и финансированию терроризма", который заставит высветиться все финансовые операции с суммами свыше 600 тысяч рублей, по моему мнению, особых изменений на рынок не принесет. Уже сейчас банки обязаны сообщать о сделках с суммой свыше 3 млн. рублей. Но, так как самый ликвидный сектор (1-2 комнатные квартиры) еще не вышел за рамки этой суммы, заметного торможения вводимые нормы не окажут. Кроме этого, из-за стремления избежать 13% налога в продажи недвижимости, многие сделки и так указываются в пределах одного миллиона рублей. Думаю, уменьшение суммы не изменит ситуацию. Люди просто станут указывать еще более низкие официальные суммы сделки.

 

Процент покупки квартир с инвестиционной целью в Иркутске намного меньше, чем в Москве. Точную цифру в процентах я назвать не рискну, но отмечу, что основную долю сделок люди совершают все-таки в рамках обмена, купли-продажи. А инвестиционные сделки совершаются чаще всего на первичном рынке. Очень выгодно купить строящуюся квартиру с небольшой ценой квадратного метра, а потом ее продать по действующим ценам. Кто-то вкладывается в новостройки потому, что здесь действуют рассрочки платежа. Поэтому, включать в прогноз будущий закон я бы не стал. От него на нашем местном рынке мало что зависит.

 

По мнению Юрия Винникова дешеветь жилье в Иркутске не будет. Как говорит эксперт, поведение цен зависит от рынка первичного жилья. Так как цены на стройматериалы и землю не снижаются, а поднимаются, то и стоимость жилья в новостройках не сократится. А за новостройками подтягиваются цены и на вторичном рынке.   

 

В ответ на нашу просьбу дать прогноз на следующий год Юрий Винников сказал:

 

- Для того чтобы заглядывать в будущее, надо проанализировать прошлое. Прошедший 2007 год, в отличие от 2006 года, был относительно спокойным. В 2006 году на рынок впервые вышли доступные ипотечные программы, которые давали кредиты на упрощенных условиях (по «серым» и «черным» зарплатам). К тому же процентные ставки снизились с 18% годовых, до 12% годовых. Все это спровоцировало повышенный спрос на рынке. Цены росли снежным комом – квартиры стали покупать как пирожки, но, в отличие от пирожков, их быстро не состряпаешь. Так как в этом же 2006 году были очень ограниченные предложения на строительстве первичного жилья, год стал рекордным по скорости удорожания жилья. В среднем за год жилье подорожало на 100%. В 2007 году темпы роста стоимости жилья заметно снизились.

 

Дальнейшее поведение цен зависит от нескольких факторов. Сейчас ходят упорные слухи о глобальном мировом кризисе, который, естественно, затронет и российский сегмент. На волне этих слухов цены на недвижимость могут вырасти гораздо больше. Но эти прогнозы могут и не оправдаться! В этом случае прогнозируется постепенный рост цен в пределах реальной инфляции. Официальная инфляция составляет около 12% в год, а реальная – около 15-20%.

 

По мнению директора АН «Жилфонд» Григория Бабицкого, в Иркутской области в 2008 году ожидается не понижение, а повышение цен – благодаря доступности ипотеки. Он приводит цифру: в 2007 году банки и другие финансовые организации выдали около 4,5 млрд. рублей ипотечных займов. По мнению Бабицкого, рынок кредитов на приобретение жилья в Иркутске уже полностью распределен и будет прирастать незначительно. Поэтому банки обратили свое внимание на те районы области, где этот рынок еще не насыщен. То есть, аналитик считает, что в 2008 году произойдет перераспределение рынка. Часть финансов оттянут более дешевые, а, значит, и более доступные квартиры в районных центрах. С Бабицким соглашаются риэлторы из Усолья-Сибирского. По их данным, цены на квартиры в этом городе повысились за 2007 года почти в полтора раза.

 

В этом пункте прогнозы, которые делают столичные эксперты, сходятся с иркутскими. По мнению Кжиштофа Новачевского, директора департамента ипотечного кредитования ЗАО «ДжиИ Мани Банк», главной тенденцией года будет продвижение ипотеки в регионы. Однако возможно, что объем выданных кредитов, останется на уровне 2007 года, потому что банки будут тщательнее подходить к выдаче ипотечных кредитов для заемщиков с «серыми» доходами. Так или иначе, эксперт считает, что ипотека будет доступна все более широким слоям населения, хотя этот процесс будет проходить медленно.

 

Итак, если отбросить в сторону варианты прогнозов, которые появляются в прессе в единичном варианте, и оставить те, которые пересекаются и дублируются, то получится, что в наступившем году цены будут расти, насколько быстро или медленно – неизвестно, прогнозируется только их рост. Деньги на рынке недвижимости начнут рассредоточиваться. Они пойдут туда, где жилье дешевле, то есть, в регионы и районы.

 

Обозревала Наталья Ожогина 

31.01.2008





 Тел.: (3952) 343037
 Факс: (3952) 343037
 E-mail: portal@irbp.ru
Rambler's Top100
  стартовая страница |  малый бизнес иркутска |  новости малого бизнеса |  малый бизнес на территориях |  коммерческая недвижимость |  предприятия малого и среднего бизнеса |  государственный и муниципальный заказ |  государственная поддержка |  библиотека предпринимателя |  защита прав предпринимателей |  форум