Недвижимость Иркутска


налоговый календарь


20.11.2015  Иркутск готовится к введению тотального контроля на алкогольном рынке
19.11.2015  Около 200 предпринимателей примут участие во всероссийском совете директоров в Иркутске
06.11.2015  Конкурс на предоставление субсидий на создание собственного бизнеса
30.11.2013  Установлен льготный для бизнеса режим при приобретении у государства недвижимости
Депутаты Законодательного Собрания приняли в первом и окончательном чтении проект закона об установлении срока рассрочки оплаты недвижимого имущества, находящегося в государственной областной или муниципальной собственности, и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества
26.08.2013  Фонд имущества предлагает землю в Ново-Ленино под строительство многоэтажного дома и склада автошин
Областной Фонд имущества 9 сентября проведет два аукциона на право заключения договора аренды земельных участков. Как сообщается на сайте фонда, один из них предназначен для строительства склада автошин, второй – выделен под возведение многоэтажного жилого дома.
21.08.2013  Администрация Иркутска проведет очередной открытый аукцион по продаже муниципального имущества 4 октября
4 октября администрация Иркутска проведет очередной открытый аукцион по продаже муниципального имущества. Как сообщается на сайте КУМИ города, на торги будет выставлено нежилое помещение, расположенное в Ленинском районе города по ул. Авиастроителей, 14. Стартовая цена объекта приватизации составляет 1,8 млн рублей.




   
» Главная / Аналитика / .. / Земельные махинации
2008 год
-Очередь за магазинами
-Налог на недвижимость должен быть дифференцированным
-Земельные махинации
-Рынок недвижимости начнет развиваться в регионах
-Офисы поднимаются в цене, а торговля уходит из центра
-«Планы - гипер, жизнь – супер»
-Генплан: Иркутск перестал расти
-Налогообложение сделок с коммерческой недвижимостью
-Коммерческая недвижимость: строить стало слишком дорого
-Жилищная «чехарда». Как регион планирует преодолеть строительный кризис
-Земля в перспективе
-Вынужденная посадка
-Главная проблема Иркутска – отсутствие современных форматов торговли
-Финансовый кризис: сворачивание крупных проектов или новые возможности?
-Очередная ловушка для предпринимателей
-Битва за деньги дольщиков. Строители снижают цены, но объекты не замораживают
-Рынок встал. Операторы рынка недвижимости – о текущем моменте
-Строительство: кто платит, тот и цены заказывает
2005 год
-Производственные базы
-Рейтинг строительных компаний
-Иркутск разделится надвое?
-Класть некуда
-Офисные помещения
2007 год
-Складские помещения: УДОВЛЕТВОРЕНИЕ СОВЕТСКИМ ПРОШЛЫМ
-Лизинг недвижимости: ИНТЕРЕС ЕСТЬ, А СДЕЛОК НЕТ
-Офисы: ЖИЛОЙ ИРКУТСК ТЕРЯЕТ ЭТАЖИ
-Коммерческая недвижимость Иркутска
2010 год
-Э.Набиуллина: "По малому бизнесу ситуация далека от благополучной"
-Малая приватизация пока не состоялась
-При увеличении налогов на недвижимость необходимо снижать другие налоги
-Закон ветряных мельниц
2009 год
-Карточные домики. Один за другим банкротятся игроки на строительном рынке региона.
-Арендаторы испугались кризиса. Владельцы иркутских торговых комплексов отодвигают их запуск
-Положение дел и перспективы рынка жилой и офисной недвижимости
-Кредит аренды не слаще
Вопрос о земле…

Земельные махинации


Не для кого не секрет, что в городской части Иркутска вся земля давно поделена между строительными фирмами. А ценообразование земель в пригороде совершенно не обусловлено экономически. Иркутск перенял земельную модель Москвы. Наш Байкальский тракт – это иркутская копия московской Рублевки. Если в центре земля приносит деньги, то на Байкальском тракте – престиж. Решив приобрести землю или оформить свой участок в собственность, рядовой иркутянин даже не представляет, с какими проблемами ему придется столкнуться. В первом случае – это хитроумные махинации мошенников, во втором – непредсказуемое поведение администрации. О том, чего стоит опасаться и что необходимо знать, производя операции с землей и квадратными метрами жилья мы узнали у Ивана Чернышева, юриста и генерального директора юридического центра ООО «Ваш Адвокат».

 

Существует два основных вида действий с земельными участками – это купля и продажа. Судьба человека, желающего продать свою землю, развивается по двум путям, в зависимости от полноты пакета документов. Если у него все документы в порядке и оформлены полностью, то он может обратиться к риэлтору и спокойно продать свой участок. Либо он подает объявление, и ту же самую землю у него все равно купит риэлтор. Если документы существуют только частично, то человек либо сам занимается их оформлением, либо поручает это дело специалисту. В случае продажи человек все равно не выпадет из правового поля. Пусть он «пролетит» по цене, не зная рынка до конца, но участок продать ему удастся.

 

«Совсем другая история, если человек покупает землю, рассказывает Иван Чернышев. В наше время существует очень много мошенников, которые наживаются по причине юридической неграмотности населения. В пример можно привести случай, когда некие лица, арендуя у администрации землю, к примеру, под сельхозработы, делят её на участки. И продают людям как землю под индивидуальное строительство. Естественно, цена на такую землю существенно занижена, и люди в массовом порядке приобретают такие участки. Потом создается фиктивная фирма, которая выдает документы. Причем документы вполне реальные, в них указано, что земля именно сельско-хозяйственного назначения. Но человек, купивший землю, и не знающий что на землях данной категории возводить дом и вообще вести какое-либо строительство запрещено по закону, – свято верит, что «ухватил» отличный участок, да ещё и по очень низкой цене. Для пущей убедительности мошенники даже вешают таблички с названиями будущих улиц на разметочные столбики. Затем мошенники быстро сворачивают свою фирму и исчезают в неизвестном направлении. А люди, купившие такие участки, по прошествии некоторого времени, естественно, начинают строит дома, обустраивать двор. Как раз к этому времени нарушение успевает заметить проверяющий орган. Каждый район обслуживает своя кадастровая организация, сотрудники которой прекрасно знают, под какие цели какая земля, в его ведении отведена. После разбирательств открывается обман, и земля у людей, отдавших свои деньги за участки, изымается. К сожалению, такие случаи обмана не редкость...».

 

Так что покупать землю самостоятельно гораздо опасней, чем через риэлторскую фирму. Но и здесь важно выбрать проверенную организацию, положительно зарекомендовавшую себя на рынке. Пусть на оказание услуг уйдут дополнительные деньги, но зато вы будете уверены, что не останетесь у разбитого корыта.

 

Еще одним интересным моментом, с юридической точки зрения, является процедура оформления участка в собственность.

 

Здесь все зависит от отправного документа. Нужно определиться, на основании чего был выделен земельный участок, на основании чего он попал в вашу собственность. Как правило, это может произойти двумя путями: либо постановлением администрации о выделении земли, либо этот участок представляет собой дачу. Дача – это вообще очень интересное российское явление, ни в одной другой стране нет такого определения. Из положения о садоводствах ясно, что у человека нет ни права собственности на эту землю, и арендой это в то же время назвать нельзя. Такой уникальный термин получается – дача. И тем не менее люди тоже хотят оформит такие участки в свою собственность.

 

Тогда к исходным документам необходимо прибавить документацию о том, что человек в течении определенного времени нес затраты на содержание данного участка. Если же на земле ничего не возводили, а исключительно сажали картошку, то необходимы свидетельства очевидцев об этом факте. Определившись с отправными и сопутствующими документами, можно приступить и к оформлению. В настоящий момент такая процедура проводится в судебном порядке. И если в суде повезет, то участок можно оформлять. «Что значит «повезет?», спросите вы. Это же суд, тут прямое действие закона! Да, закон действует, но иногда он действует в интересах определенных людей. Дело в том, что если ваш участок попадает под чьи-то определенные интересы, то третьим лицом сразу начинает выступать администрация.

 

Простой пример – перенос аэропорта. Никто до определенного времени не знал, где он будет находиться. А тот, кто знал, скупил в этом месте землю по очень низким ценам, а потом волевым решением обозначил на этом месте будущий аэропорт. Земля этого человека, естественно, взлетела в цене до небес. Если бы простой человек попытался скупить такую землю, ему бы просто не подписали согласование, без каких-либо обоснований. Отказали бы, ввиду того, что данная земля предназначена для муниципальных нужд. Есть такой закон «О муниципалитете и муниципальных землях», по которому город вправе изымать в принудительном порядке землю, которая необходима для общественных нужд...

 

Как правило, новости из «серого дома» – о новой плановой застройке или о намерении проложить дорогу – предшествуют очередному буму оформления земли в собственность. Люди спешат, потому что если земля не будет узаконена, их могут прогнать с неё с совершенно несоразмерной компенсацией.

 

Взять, к примеру, строительство нового моста: как следствие, часть частного сектора попала под снос. Представьте двухэтажный многоквартирный дом, некоторые жильцы получили право собственности на квартиры ранее, а другие обратились только после того, как узнали о строительстве. Им отказали в узаконении, потому что их дом попадает в интересы муниципалитета. Сюда же было добавлено сообщение о том, что дом этих жильцов не пройдет согласование БТИ: потому что ветхий. И вообще подлежит сносу. И получается, что в качестве компенсации бывшему владельцу пятикомнатной предоставляют однокомнатную квартиру. А те, кто успел перевести свое жилье в частную собственность, получают жилплощадь, эквивалентную предыдущей.

 

Отдельной историей при оформлении в собственность является подача документов и сопряженное с этим стояние в очередях. К примеру, очень интересной особенностью обладает очередь в БТИ. Место в этой очереди можно купить. Существует определенное «общество» бабушек, которые за деньги стоят в очереди. Как правило, они приходят к зданию БТИ в 4 часа утра, а с открытием учреждения берут штурмом вход, в этот момент очередь немного корректируется. Но, добежав до заветной двери, бабушки берут её в плотное «кольцо». Внутри очереди место купить нельзя, его нужно приобретать заранее. Как правило, у риэлторов есть несколько таких знакомых бабушек. Бороться с этим явлением перестали, потому что очень сложно бывает доказать, что бабушка стоит тут не из собственной надобности...

 

Кстати, покупатель квартиры может быть обманут уже в департаменте. Не самим им, конечно. Покупатель и продавец одновременно подают свои документы и справки в одно окошечко. Как правило, сразу после этого действия происходит расчет, и вопрос считается решенным.

 

Раньше все действительно было так. Сейчас же департаменту дается пять дней на проверку документов. Может выясниться, что какие-то документы не в порядке. Регистрирующий орган не несет никакой ответственности за то, что вы поторопились и отдали свои деньки продавцу. Продавец в этом случае остается и с квартирой, и с деньгами. Поэтому необходимо либо заключать предварительный договор с помощью риэлтора, либо брать с продавца расписку.

 

На мой вопрос о том, что будет с ценами на землю в наступившем году, Иван Чернышев, не задумываясь, отвечает: «Земля продолжит дорожать. Свободной земли становится все меньше. Неактуальной даже стала тема с поджогами. Это когда год или два назад в массовом порядке наносился вред так называемым памятникам архитектуры путем поджога. На месте снесенного дома строили то, что было нужно фирме. Фактически, сейчас не осталось домов, которые можно поджечь. Остались либо единичные домишки, либо они стоят на неперспективных участках, либо их неудобно расселять».

 

Сейчас наше разделение земель похоже на западное. Мы переняли их способ деления, но забыли о специфических особенностях России. На западе как – город делят на зоны, и, исходя из этого, формируются цены на землю. Центр города в западных городах не меняется, а границы между городом и пригородом четко определены. У нас же идет разрастание, каждые 10 лет можно смело менять границы города. Так же и с центральной частью: если раньше Ново-Ленино считалось далеким районом, то скоро, после агломерации, этот район может станет центром.

 

Кстати Люди, которые не оформили свою землю год или два назад, сейчас заплатят за эту процедуру в 10 раз дороже. Если три года назад техпаспорт стоил 120 рублей, то сейчас его цена – 1500 рублей. Цены на услуги государства продолжают расти.

 

24.01.2008

Аргументы неделi. Восточная Сибирь

Валентина Суфьянова

 





 Тел.: (3952) 343037
 Факс: (3952) 343037
 E-mail: portal@irbp.ru
Rambler's Top100
  стартовая страница |  малый бизнес иркутска |  новости малого бизнеса |  малый бизнес на территориях |  коммерческая недвижимость |  предприятия малого и среднего бизнеса |  государственный и муниципальный заказ |  государственная поддержка |  библиотека предпринимателя |  защита прав предпринимателей |  форум