Недвижимость Иркутска


налоговый календарь


20.11.2015  Иркутск готовится к введению тотального контроля на алкогольном рынке
19.11.2015  Около 200 предпринимателей примут участие во всероссийском совете директоров в Иркутске
06.11.2015  Конкурс на предоставление субсидий на создание собственного бизнеса
30.11.2013  Установлен льготный для бизнеса режим при приобретении у государства недвижимости
Депутаты Законодательного Собрания приняли в первом и окончательном чтении проект закона об установлении срока рассрочки оплаты недвижимого имущества, находящегося в государственной областной или муниципальной собственности, и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества
26.08.2013  Фонд имущества предлагает землю в Ново-Ленино под строительство многоэтажного дома и склада автошин
Областной Фонд имущества 9 сентября проведет два аукциона на право заключения договора аренды земельных участков. Как сообщается на сайте фонда, один из них предназначен для строительства склада автошин, второй – выделен под возведение многоэтажного жилого дома.
21.08.2013  Администрация Иркутска проведет очередной открытый аукцион по продаже муниципального имущества 4 октября
4 октября администрация Иркутска проведет очередной открытый аукцион по продаже муниципального имущества. Как сообщается на сайте КУМИ города, на торги будет выставлено нежилое помещение, расположенное в Ленинском районе города по ул. Авиастроителей, 14. Стартовая цена объекта приватизации составляет 1,8 млн рублей.




   
» Главная / Аналитика / .. / Коммерческая недвижимость Иркутска
2008 год
-Очередь за магазинами
-Налог на недвижимость должен быть дифференцированным
-Земельные махинации
-Рынок недвижимости начнет развиваться в регионах
-Офисы поднимаются в цене, а торговля уходит из центра
-«Планы - гипер, жизнь – супер»
-Генплан: Иркутск перестал расти
-Налогообложение сделок с коммерческой недвижимостью
-Коммерческая недвижимость: строить стало слишком дорого
-Жилищная «чехарда». Как регион планирует преодолеть строительный кризис
-Земля в перспективе
-Вынужденная посадка
-Главная проблема Иркутска – отсутствие современных форматов торговли
-Финансовый кризис: сворачивание крупных проектов или новые возможности?
-Очередная ловушка для предпринимателей
-Битва за деньги дольщиков. Строители снижают цены, но объекты не замораживают
-Рынок встал. Операторы рынка недвижимости – о текущем моменте
-Строительство: кто платит, тот и цены заказывает
2005 год
-Производственные базы
-Рейтинг строительных компаний
-Иркутск разделится надвое?
-Класть некуда
-Офисные помещения
2007 год
-Складские помещения: УДОВЛЕТВОРЕНИЕ СОВЕТСКИМ ПРОШЛЫМ
-Лизинг недвижимости: ИНТЕРЕС ЕСТЬ, А СДЕЛОК НЕТ
-Офисы: ЖИЛОЙ ИРКУТСК ТЕРЯЕТ ЭТАЖИ
-Коммерческая недвижимость Иркутска
2010 год
-Э.Набиуллина: "По малому бизнесу ситуация далека от благополучной"
-Малая приватизация пока не состоялась
-При увеличении налогов на недвижимость необходимо снижать другие налоги
-Закон ветряных мельниц
2009 год
-Карточные домики. Один за другим банкротятся игроки на строительном рынке региона.
-Арендаторы испугались кризиса. Владельцы иркутских торговых комплексов отодвигают их запуск
-Положение дел и перспективы рынка жилой и офисной недвижимости
-Кредит аренды не слаще
Вопрос о земле…

Коммерческая недвижимость Иркутска


Коммерческая недвижимость Иркутска: ПУТЬ ОТ ЦЕНТРА

Основную тему наших прошлых обзоров ситуации с коммерческой недвижимостью в Иркутске можно выразить одной фразой: офисов нет, и нескоро будут. Этот вывод делают аналитики-риэлторы. А предпринимателям проблему дефицита приходится решать, исходя из своих сил и возможностей. Однако принимая во внимание последние события в жизни города, теперь можно говорить о том, что ситуация сошла с мертвой точки. В сторону, положительную для местного бизнес-сообщества.

Офисы класса "А" с хорошими подъездными путями, доступными парковочными местами, по ценам не выше сложившихся на сегодня в Иркутске (по которым пока предлагаются менее привлекательные объекты коммерческой недвижимости) — теперь не туманные перспективы далекого будущего, а уже реалии ближайшего завтра.

Несмотря на то, что рынок офисной недвижимости Иркутска находится пока на ранней стадии своего развития, уже наметились положительные тенденции: инвесторы вкладывают деньги в крупные проекты, причем, не в центре города, в рамках Генплана Иркутска разрабатываются детальные планировки Октябрьского и Свердловского районов, где также предусмотрено строительство крупных объектов коммерческой недвижимости. Начались процессы децентрализации.  И хотя бизнес видит себя пока только на небольшой территории от улицы Желябова в районе цирка в сторону улицы Карла Маркса и до Торгового комплекса (с расхождением на две-три улицы в стороны), совсем скоро в понятии "ликвидный объект", такая составляющая, как месторасположение — центр города, не будет играть решающей роли.

МЕЧТЫ О ЦЕНТРЕ, КОТОРЫЕ ТАЮТ

 Пока же офисы в центре города с низким техническим оснащением зданий, недостаточной транспортной доступностью, отсутствием оборудованных парковочных мест — самые дорогие и привлекательные, и спрос на них в несколько раз превышает предложение.

— В настоящее время бизнес хочет арендовать и покупать только в центре Иркутска, — отмечает президент Иркутского областного союза риэлторов Наталья Комиссаренко. Хотя недостатков у Кировского района много, и для некоторых собственников они начинают создавать реальные проблемы. Как пример, новое здание в самом центре города — отсутствие парковочных мест возле него привело к отсутствию арендаторов.

Своей точкой зрения о местном рынке коммерческой недвижимости (по итогам маркетингового исследования) в интервью "Капиталисту" поделилась маркетолог-аналитик компании "Бекар. Консалтинг" (Санкт-Петербург) Светлана Лежнева.

— Рынок офисной недвижимости Иркутска находится на ранней стадии своего развития, — отметила аналитик. — Бизнес-центров класса "А" (независимо от типов классификаций) нет в принципе, что странно для областного и регионального центра. Заметно в этом отношении значительное отставание от таких городов как Челябинск, Екатеринбург, Тюмень, Санкт-Петербург. Отставание по качественному развитию составляет не менее шести-восьми лет.

По мнению санкт-петербургских аналитиков, на иркутском рынке торговой недвижимости так же отсутствуют современные форматы. Сейчас крупным арендаторам федерального и регионального масштаба выбирать не приходится, садятся в любые помещения. Но будет качественное предложение недвижимости — будут и желающие ее занять. Крупным компаниям (имеется ввиду не размер самой компании, а регион ее деятельности) сейчас предложить нечего. В Иркутске нет помещений, дотягивающих до уровня Москвы и Петербурга. И вкусы местных арендаторов практически не сформированы.

С этим мнением согласен сотрудник отдела коммерческой недвижимости АН "ВСП" Григорий Устинов. По его словам, в городе очень трудно найти подходящие площади по 500-600 кв. метров. А по офисам от тысячи квадратов вообще предложений нет. О качественном уровне объектов даже говорить не приходится, к категории класса "B" можно отнести лишь единичные объекты. Заявки на офисы класса "В" и "В+" поступают, но риэлторы не могут подобрать варианты.

ОБЪЕКТЫ ЗАВТРАШНЕГО ДНЯ

 То, что местный рынок коммерческой недвижимости отстает в своем развитии -- уже не первый год популярная тема для разговоров в среде заинтересованных. И про необходимость строительства нового делового района, отделенного от исторического центра города, так же говорилось не раз. Но лишь теперь в связи с появлением новых проектов и принятием Генплана очертания этих перспектив стали более четкими.

Иркутск не уникальный город, и рынок коммерческой недвижимости развивается здесь по тем же законам, что и в остальных городах, пусть и с опозданием. Но сути это не меняет. Анализируя состояния рынков разных городов, можно спрогнозировать, что нас ожидает через год-два или восемь-десять лет.

При сравнении показателей анализа офисной недвижимости Москвы, Питера, Омска, Самары, вырисовывается следующая картина: то состояние рынка, которое было в Москве в 1999 году, в Санкт-Петербурге наблюдалось в 2003 году, в Самаре — в 2007 году, в Омске - прогнозируется в 2008 году.

Иркутск не станет исключением. То, что он будет в точке развития, соответствующей сегодня городам-миллионникам, лишь вопрос времени.

— Сегодня одними из приоритетных критериев при строительстве офисной недвижимости являются высокие требования к качеству возводимых объектов, — считает Сергей Пеньковский руководитель проекта "Иркутск Сити".

Это значит, что будут строиться не просто качественные офисные помещения высокого уровня, а создаваться условия для формирования благоприятной среды для организации бизнеса.

Современные требования к хорошему офису весьма высоки. В бизнес-центре должна быть создана среда для современного, комфортного, автономного и полноценного существования различных административных объектов, банков, страховых компаний, органов государственной власти и местного самоуправления, сферы обслуживания и объектов социальной инфраструктуры, наиболее благоприятные условия для работы крупного бизнеса.

Это даст возможность свести к минимуму временные затраты, на организацию различных процессов, создав условия для делового общения (эффект масштаба сосуществования). Самодостаточность бизнеса - один из критериев формирования бизнес-среды.  Иркутский исторический центр, и в этом мнении сходятся многие, не пригоден для реализации проектов, предусматривающих строительство больших по площади современных бизнес-центров, с инфраструктурой (паркинги, кафе, рестораны, фитнес-клубы, салоны красоты) и развитием деловой среды. Точечная застройка не решает проблемы, к тому же есть ограничения по этажности, архитектуре (соответствие историческому облику). Но стоит отнести площадку немного в сторону, и уже появляется свобода в архитектуре, и доступ к транспортным потокам упрощается.

Сейчас инвесторы начинают пересматривать свое отношение к строительству новых офисных зданий. И скоро небольшие по площади земельные участки перестанут пользоваться спросом. Хотя справедливости ради надо отметить, что на сегодняшний день рынок "съест" все — настолько спрос превышает предложение.

— Оперируя цифрами, можно сказать, что ввод в эксплуатацию 50 тыс. кв. метров офисных площадей высокого уровня — для Иркутска это минимальная цифра. Потребности бизнеса растут, и эти объемы удовлетворят рынок лишь на год-полтора, - считает Сергей Пеньковский.

КУДА ПОЙДЕМ ЗАВТРА?

 Хотя пока и теоретически, но центр города начинает терять свою актуальность. Встает закономерный вопрос: куда пойдет бизнес завтра?

— Бизнес пойдет туда, где удобно, — считает Григорий Устинов. Если рассматривать примеры Москвы и Питера, то можно наблюдать, что крупные серьезные компании не арендуют площади, где мало парковок и плохая транспортная доступность. В этом отношении и Иркутск не станет исключением. Среди наиболее перспективных площадок Октябрьский район (за пределами транспортного кольца, где есть место для организации парковок, хорошие коммуникации, нет ограничений по архитектурным решениям), Свердловский район (на съезде с нового моста, где оживленное место и есть транспортная развязка). В плане строительства офисов интересен Академгородок, если инвесторам удастся получить там площадку.

Наталья Комиссаренко считает, что в связи с процессами агломерации и строительством нового аэропорта стратегически интересной может быть площадка в конце Новоленино, в районе транспортной развязки. Перспективен и микрорайон Солнечный в начале Байкальского тракта, где есть подъездные пути с разных сторон и неограниченные парковочные места.

— На самом деле проектов уже много, что-то строится, что-то планируется. Новые офисные здания появятся в ближайшие два года. Главное, чтобы не произошло перенасыщение рынка, — предупреждает Григорий Устинов. — Те, из инвесторов, кто первыми займет нишу офисов класса "А" и "В", получат большое преимущество перед конкурентами на годы вперед.

НОВЫЙ ДЕЛОВОЙ РАЙОН ИРКУТСКА

 Реализация самого крупного, на сегодняшний день, проекта по строительству коммерческих объектов уже началась. Новый деловой район города "Иркутск-Сити" разместится между улицами Октябрьской революции и Ушаковской набережной - это всего в 100 метрах от одной из центральных улиц города - Карла Маркса. Площадь участка строительства - 100 тыс. кв. метров (10 гектаров).

В плане делового района "Иркутск-Сити" предусмотрено строительство 34 зданий - от 5 до 20 этажей, что составляет 230 тыс. кв. метров современных помещений. Это компактный и одновременно мощный деловой район города с удобными и современными дорожными развязками, подъездными путями и автостоянками. Строительство будет вестись в три этапа. Первая очередь проекта - четыре 15-этажные башни, с крытым паркингом. Площадь помещений первой очереди - почти 50 тыс. кв. метров. Их ввод в эксплуатацию планируется в 2009 году.

Строительство целого делового района решает не только проблему насыщения рынка коммерческими площадями, но и переводит сам рынок на более качественный уровень. Предполагаемая стоимость аренды офисов класса "А" (по международным стандартам) в "Иркутск-Сити" не превысит существующей сегодня на рынке.

По словам руководителя проекта Сергея Пеньковского, в Иркутске сложилась парадоксальная ситуация: офисы класса "С" стоят не меньше офисов более высокого класса (для примера можно сравнить цены на аренду в бизнес-центрах Санкт-Петербурга и Иркутска). На сегодня иркутские офисы переоценены, поэтому собственникам новых зданий выгодно будет сдавать помещения, даже класса "А" по уже существующим ценам.  Говорить о том, что с увеличением качественного предложения на рынке офисной недвижимости, цена на существующие объекты будет снижаться, нельзя. Рынок все-таки еще дефицитен, но как только он насытится площадями, корректировки цен произойдут. На сегодняшний день, реализация существующих проектов лишь на половину удовлетворит потенциальную потребность в современных офисах высокого уровня. Но сегодняшний дефицит будет преодолен.

 

Наталья Бочарова

«Капиталист» — иркутский журнал для предпринимателей № 20 (август 2007





 Тел.: (3952) 343037
 Факс: (3952) 343037
 E-mail: portal@irbp.ru
Rambler's Top100
  стартовая страница |  малый бизнес иркутска |  новости малого бизнеса |  малый бизнес на территориях |  коммерческая недвижимость |  предприятия малого и среднего бизнеса |  государственный и муниципальный заказ |  государственная поддержка |  библиотека предпринимателя |  защита прав предпринимателей |  форум