Недвижимость Иркутска


налоговый календарь


20.11.2015  Иркутск готовится к введению тотального контроля на алкогольном рынке
19.11.2015  Около 200 предпринимателей примут участие во всероссийском совете директоров в Иркутске
06.11.2015  Конкурс на предоставление субсидий на создание собственного бизнеса
30.11.2013  Установлен льготный для бизнеса режим при приобретении у государства недвижимости
Депутаты Законодательного Собрания приняли в первом и окончательном чтении проект закона об установлении срока рассрочки оплаты недвижимого имущества, находящегося в государственной областной или муниципальной собственности, и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества
26.08.2013  Фонд имущества предлагает землю в Ново-Ленино под строительство многоэтажного дома и склада автошин
Областной Фонд имущества 9 сентября проведет два аукциона на право заключения договора аренды земельных участков. Как сообщается на сайте фонда, один из них предназначен для строительства склада автошин, второй – выделен под возведение многоэтажного жилого дома.
21.08.2013  Администрация Иркутска проведет очередной открытый аукцион по продаже муниципального имущества 4 октября
4 октября администрация Иркутска проведет очередной открытый аукцион по продаже муниципального имущества. Как сообщается на сайте КУМИ города, на торги будет выставлено нежилое помещение, расположенное в Ленинском районе города по ул. Авиастроителей, 14. Стартовая цена объекта приватизации составляет 1,8 млн рублей.




   
» Главная / Аналитика / .. / Класть некуда
2008 год
-Очередь за магазинами
-Налог на недвижимость должен быть дифференцированным
-Земельные махинации
-Рынок недвижимости начнет развиваться в регионах
-Офисы поднимаются в цене, а торговля уходит из центра
-«Планы - гипер, жизнь – супер»
-Генплан: Иркутск перестал расти
-Налогообложение сделок с коммерческой недвижимостью
-Коммерческая недвижимость: строить стало слишком дорого
-Жилищная «чехарда». Как регион планирует преодолеть строительный кризис
-Земля в перспективе
-Вынужденная посадка
-Главная проблема Иркутска – отсутствие современных форматов торговли
-Финансовый кризис: сворачивание крупных проектов или новые возможности?
-Очередная ловушка для предпринимателей
-Битва за деньги дольщиков. Строители снижают цены, но объекты не замораживают
-Рынок встал. Операторы рынка недвижимости – о текущем моменте
-Строительство: кто платит, тот и цены заказывает
2005 год
-Производственные базы
-Рейтинг строительных компаний
-Иркутск разделится надвое?
-Класть некуда
-Офисные помещения
2007 год
-Складские помещения: УДОВЛЕТВОРЕНИЕ СОВЕТСКИМ ПРОШЛЫМ
-Лизинг недвижимости: ИНТЕРЕС ЕСТЬ, А СДЕЛОК НЕТ
-Офисы: ЖИЛОЙ ИРКУТСК ТЕРЯЕТ ЭТАЖИ
-Коммерческая недвижимость Иркутска
2010 год
-Э.Набиуллина: "По малому бизнесу ситуация далека от благополучной"
-Малая приватизация пока не состоялась
-При увеличении налогов на недвижимость необходимо снижать другие налоги
-Закон ветряных мельниц
2009 год
-Карточные домики. Один за другим банкротятся игроки на строительном рынке региона.
-Арендаторы испугались кризиса. Владельцы иркутских торговых комплексов отодвигают их запуск
-Положение дел и перспективы рынка жилой и офисной недвижимости
-Кредит аренды не слаще
Вопрос о земле…

Класть некуда


Обзор рынка сибирских складов

 

Четко функционирующий совре­менный склад — для Сибири боль­шая редкость. Терминалов класса А буквально единицы. На Западе, к примеру, на 1 000 человек при­ходится 200-700 кв. м складских помещений, в Москве — около 70 кв. м, а в регионах и того меньше, что говорит о наличии потенциала для роста рынка. В условиях дефицита благоустроенных площа­дей под склады используются под­валы жилых домов, овощные ба­зы, переоборудованные производ­ственные помещения, цеха, анга­ры, объекты гражданской оборо­ны.

 

Тем не менее, массового строитель­ства и реконструкции складов в Сиби­ри пока не ведется. Дело в том, что этот вид коммерческой недвижимости имеет более низкий уровень рента­бельности, чем торговые и офисные площади. Средний размер вложений в строительство складов класса А со­ставляет порядка 10 млн. долларов, а окупаются такие проекты не ранее чем через 5-8 лет. Многих инвесторов сдерживает также сложность процедуры приобретения земельного участка. Правда, с 1 января 2005 года вступили в силу изменения в Налоговый кодекс, согласно которым НДС не будет взи­маться при продаже земельных участ­ков, что можно назвать серьезным по­слаблением.

В ПОИСКАХ ПЛОЩАДЕЙ

 

Проектами строительства и рекон­струкции складов в Сибири сейчас за­нимаются крупные компании, строя­щие склады для собственных нужд, ли­бо логистические операторы. Инвести­руют в строительство собственных складов, прежде всего, ведущие фир­мы, работающие в секторе FMCG (Fast Moving Consumer Goods — товары по­вседневного спроса). К примеру, пи­воваренная компания «Балтика» в 2003 году построила терминал площадью 10 тыс. кв. м в Новосибирске, а в 2004-м — площадью 5,2 тыс. кв. м в Иркутске. Оба склада класса А. Совре­менные склады в Новосибирске име­ют или строят компании «Сибирский Берег», «Инмарко».

 

Но попытки компаний удовлетво­рить собственную потребность в скла­дах не снижают общего дефицита, поскольку такие помещения на откры­тый рынок попадают редко. Воспол­нить недостаток складов способны логистические компании, которые воз­водят современные терминалы, что­бы предоставлять складские услуги своим клиентам. Новосибирск как крупнейший оптовый рынок Сибири, автомобильный и железнодорожный узел привлек крупных московских и международных логистических опера­торов. Первый масштабный проект реконструкции склада в Сибири обя­зан приходу в Новосибирск англий­ской компании Tablogix. В 2002 году она модернизировала помещение площадью 10 тыс. кв. м, ставшее пер­вым складом класса А в городе. Сей­час логистические услуги в Сибири оказывают и другие крупные фирмы: столичные — Русская логистическая служба и Национальная логистическая компания, французская FM Logistic. В 2005 году анонсировано еще несколь­ко крупных проектов строительства логистических комплексов.

 

Крупный проект стартовал в Иркут­ске. В апреле этого года компания «Брук» (Иркутская область) приступи­ла к созданию на базе Иркутского хла­докомбината первого в области со­временного логистического термина­ла. Ожидается, что к 2008 году город пополнится 20 тыс. кв. м высококаче­ственных складских площадей.

 

И все-таки можно констатировать, что рынок логистических услуг в Сиби­ри пока только формируется. Руководитель отдела маркетинга иркутского агентства недвижимости «Авалон-Риэлти» Дмитрий Левин отмечает: «Ир­кутск является одним из транзит­ных узлов между Азией и Европой, Востоком и Западом. Несмотря на это, логистических компаний в го­роде немного. Логистические терми­налы есть, но по качеству они существенно уступают тем, которые компа­нии строят для себя».

СКЛАДСКОЕ ХОЗЯЙСТВОВ ГОРОДАХ  

 

Некоторые предприятия, осознавая собственную потребность в складских помещениях, а также их востребован­ность на рынке логистических услуг, создают современные склады по сле­дующей схеме. Они организуют дочер­нюю компанию, которая способна не только удовлетворять внутренние по­требности организации, но и оказы­вать услуги компаниям «извне».

 

В Новосибирске, по данным экспер­тов, складские помещения составляют около 13% от общего объема рынка коммерческой недвижимости. Пло­щадь складских помещений в городе •ч- порядка 350 тыс. кв. м. При этом, по оценке компании «Ивакон» (Новоси­бирск), лишь 10% складов города ос­нащены современным оборудовани­ем.

 

По данным Сибирского института оценки, стоимость аренды 1 кв. м склада в месяц в городе колеблется от 85 до 252 рублей в зависимости от района. Стоимость складов, выставля­емых на пропажу, по информации Си­бирского агентства оценки «Аспект», варьируется в диапазоне от 2,1 тыс. до 11,3 тыс. рублей за 1 кв. м. Стоит отме­тить, что дифференциация цен на склады наблюдается не только в раз­ных городах Сибири, но и в пределах одного города, что вызвано техничес­кими характеристиками складов и их местоположением. Наличие поблизос­ти транспортных «артерий» — круп­ных автомагистралей, речных или морских портов, железнодорожных веток — повышает стоимость. В Крас­ноярске ситуация со складскими поме­щениями типична для сибирских горо­дов. Преобладают производственно-складские помещения класса С и D, складов класса В — единицы. Наиболь­шим спросом здесь пользуются не­большие помещения площадью до 500 кв. м, расположенные в черте города. Средняя цена производственно-склад­ских помещений в Красноярске, пред­лагаемых к продаже, по данным агентства недвижимости «Аркос» (Красноярск), составляет сейчас 6-10 тыс. рублей за 1 кв. м. Аренда поме­щения стоит от 100 (холодные склады) до 150 рублей (отапливаемые) за 1 кв. м в месяц. Строительством новых складов и реорганизацией старых за­нимаются только крупные торговые сети — «Эльдорадо», «Алпи».

 

Рынок складской недвижимости Красноярска находится пока в стадии становления. Помещения не выдержи­вают европейских требований, мно­гие из них находятся в убогом состоя­нии и требуют существенных капиталовложений в ремонт. Такое положение дел во многом обусловлено тем, что эксплуатируют складские помеще­ния не собственники, а арендаторы, которым нецелесообразно инвестиро­вать деньги в содержание складов, особенно при краткосрочных догово­рах аренды.

 

В Томске стоимость аренды склад­ских помещений несколько выше, чем в Красноярске и Новосибирске. Арен­довать склад в городе можно за 200-500 рублей за 1 кв. м в месяц, на продажу склады выставляются по 5-10 тыс. рублей. Высокие цены вызваны ост­рой нехваткой складских помещений в городе. Город охватил бум строитель­ства офисных помещений, а складски­ми помещениями инвесторы не интересуются.

 

В Омске предлагается к продаже и аренде довольно много складских по­мещений. Высокая оснащенность го­рода складами связана с тем, что це­лый ряд бывших предприятий ВПК пе­репрофилировал свои корпуса под склады. На продажу предлагается по­рядка 108 тыс. кв. м, в аренду немного меньше — 106 тыс. кв. м. Благодаря обилию предложений стоимость скла­дов в Омске ниже, чем в Новосибир­ске, Красноярске и Томске. Аренда склада сегодня составляет в среднем 97 руб. за кв. м в месяц, купить поме­щение можно за 6 тыс. рублей за 1 кв. м.

 

Предложение складских поме­щений в Иркутске оценивается как слабое. По данным агентства «Авалон-Риэлти», в аренду здесь пред­лагается порядка 25-30 тыс. кв. м, на продажу — 125 тыс. кв. м. Спрос при этом очень активен, причем со стороны не только местных, но также московских и азиатских компаний, ко­торые предъявляют довольно высокие требования к складам. Особенность города в том, что склады и производ­ственные базы расположены в центре города — наследство советских вре­мен. Реконструкция таких помещений, говорит Дмитрий Левин, бессмыслен­на — экономически эффективнее сне­сти все постройки и продать или само­стоятельно развить дорогостоящий участок под застройку более походной коммерческой недвижимости, напри­мер офисной.

 

Общая черта региональных рынков складской недвижимости Сибири — практически повсеместное превыше­ние спроса над предложением, а так­же малое число складов высокого класса. Такие диспропорции не могли не вызвать роста цен на недвижи­мость. Наиболее ощутимо подорожа­ние арендных ставок. Так, в Омске сто­имость аренды склада в 2005 году вы­росла по сравнению с 2004-м на 28% (с 76 рублей за кв. м до 97). В Краснояр­ске за этот же период рост арендных ставок составил 9% (со 115 рублей за кв. м до 125). В Иркутске цены вы­росли с 82 до 85 рублей. Но быст­рее всего цены на складскую не­движимость растут в столице СФО. Новосибирские риэлторы отмечают, что арендные ставки на складские по­мещения повышаются здесь на 20-30% ежегодно. По данным Сибирского агентства оценки «Аспект», рост цен на склады в Новосибирске в первом квартале 2005 года составил 5%.

БОЛЬШОМУ БИЗНЕСУ – БОЛЬШИЕ СКЛАДЫ

Рынок производственных и склад­ских помещений крупных сибирских городов пока находится на начальной стадии развития. Об этом говорит ог­раниченность предложения, отсутст­вие современных комплексов. Сибирский бизнес уже сейчас активно предъ­являет спрос а в будущем будет ори­ентироваться на более качественные складские помещения. Как считают специалисты, следует ожидать движе­ния «большого» бизнеса в регионы, выхода на рынок крупных ритейлоров, которые также будут нуждаться в складах.

 

Неудовлетворенный спрос дол­жен привлечь инвесторов на ры­нок складской недвижимости, ини­циировать строительство совре­менных терминалов не только под заказчиков, но и для открытого рынка. Тем более что в других секто­рах коммерческой недвижимости ско­ро наступит насыщение, поскольку со­отношение спроса и предложения уже сейчас близко к паритету.

 

Источник: «Торговая газета» №32 от 17.08.2005.





 Тел.: (3952) 343037
 Факс: (3952) 343037
 E-mail: portal@irbp.ru
Rambler's Top100
  стартовая страница |  малый бизнес иркутска |  новости малого бизнеса |  малый бизнес на территориях |  коммерческая недвижимость |  предприятия малого и среднего бизнеса |  государственный и муниципальный заказ |  государственная поддержка |  библиотека предпринимателя |  защита прав предпринимателей |  форум