Недвижимость Иркутска


налоговый календарь


20.11.2015  Иркутск готовится к введению тотального контроля на алкогольном рынке
19.11.2015  Около 200 предпринимателей примут участие во всероссийском совете директоров в Иркутске
06.11.2015  Конкурс на предоставление субсидий на создание собственного бизнеса
30.11.2013  Установлен льготный для бизнеса режим при приобретении у государства недвижимости
Депутаты Законодательного Собрания приняли в первом и окончательном чтении проект закона об установлении срока рассрочки оплаты недвижимого имущества, находящегося в государственной областной или муниципальной собственности, и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества
26.08.2013  Фонд имущества предлагает землю в Ново-Ленино под строительство многоэтажного дома и склада автошин
Областной Фонд имущества 9 сентября проведет два аукциона на право заключения договора аренды земельных участков. Как сообщается на сайте фонда, один из них предназначен для строительства склада автошин, второй – выделен под возведение многоэтажного жилого дома.
21.08.2013  Администрация Иркутска проведет очередной открытый аукцион по продаже муниципального имущества 4 октября
4 октября администрация Иркутска проведет очередной открытый аукцион по продаже муниципального имущества. Как сообщается на сайте КУМИ города, на торги будет выставлено нежилое помещение, расположенное в Ленинском районе города по ул. Авиастроителей, 14. Стартовая цена объекта приватизации составляет 1,8 млн рублей.




   
» Главная / Аналитика / .. / Иркутск разделится надвое?
2008 год
-Очередь за магазинами
-Налог на недвижимость должен быть дифференцированным
-Земельные махинации
-Рынок недвижимости начнет развиваться в регионах
-Офисы поднимаются в цене, а торговля уходит из центра
-«Планы - гипер, жизнь – супер»
-Генплан: Иркутск перестал расти
-Налогообложение сделок с коммерческой недвижимостью
-Коммерческая недвижимость: строить стало слишком дорого
-Жилищная «чехарда». Как регион планирует преодолеть строительный кризис
-Земля в перспективе
-Вынужденная посадка
-Главная проблема Иркутска – отсутствие современных форматов торговли
-Финансовый кризис: сворачивание крупных проектов или новые возможности?
-Очередная ловушка для предпринимателей
-Битва за деньги дольщиков. Строители снижают цены, но объекты не замораживают
-Рынок встал. Операторы рынка недвижимости – о текущем моменте
-Строительство: кто платит, тот и цены заказывает
2005 год
-Производственные базы
-Рейтинг строительных компаний
-Иркутск разделится надвое?
-Класть некуда
-Офисные помещения
2007 год
-Складские помещения: УДОВЛЕТВОРЕНИЕ СОВЕТСКИМ ПРОШЛЫМ
-Лизинг недвижимости: ИНТЕРЕС ЕСТЬ, А СДЕЛОК НЕТ
-Офисы: ЖИЛОЙ ИРКУТСК ТЕРЯЕТ ЭТАЖИ
-Коммерческая недвижимость Иркутска
2010 год
-Э.Набиуллина: "По малому бизнесу ситуация далека от благополучной"
-Малая приватизация пока не состоялась
-При увеличении налогов на недвижимость необходимо снижать другие налоги
-Закон ветряных мельниц
2009 год
-Карточные домики. Один за другим банкротятся игроки на строительном рынке региона.
-Арендаторы испугались кризиса. Владельцы иркутских торговых комплексов отодвигают их запуск
-Положение дел и перспективы рынка жилой и офисной недвижимости
-Кредит аренды не слаще
Вопрос о земле…

Иркутск разделится надвое?


Традиционно в конце лета – начале осени деловая жизнь активизируется, в том числе и на рынке недвижимости. Замечено, что в этот период увеличивается количество заключенных сделок. Состояние рынка коммерческой недвижимости мы анализируем сегодня с помощью специалиста-риэлтора.

 

Как сообщила в интервью нашему журналу вице-президент Областного союза риэлторов Анастасия Литвиненко, в Иркутске рынок ком­мерческой недвижимости пока не сформиро­вался до того уровня, чтобы можно было гово­рить об оживлениях и спадах. По ее мнению, в настоящий момент рынок находится в стадии формирования. Тем не менее, уже сейчас мож­но предположить, как он будет развиваться в ближайшие годы и какие изменения произой­дут в секторе коммерческой недвижимости.

 

— Иркутскому рынку коммерческой недвижимо­сти около трех лет, — говорит Анастасия Литви­ненко. — Он уже оформился как отдельный сегмент, но до конца еще не сформировался. Первоначаль­но больше было разговоров, а не готовых к продаже объектов коммерческого назначения. Поэтому у нас даже не накоплено достаточно данных для ста­тистики.

 

Но с прошлого года стали заключаться реаль­ные сделки. То есть от разговоров мы уже пере­шли к конкретным делам. Причем это заметно и обычным горожанам. Ведь когда объект приобре­тает нового хозяина, то этот собственник, как пра­вило, начинает приводить его в порядок — произ­водить ремонт, реконструкцию.

 

Корр.: Могут ли те торги, которые проводит комитет по управлению муниципальным имуще­ством администрации города, как-то повлиять на развитие этого рынка? Как известно, к 2009 году муниципалитеты должны будут завершить приватизацию той собственности, которая сей­час находится в управлении местных властей. И мы видим, что увеличивается количество от­крытых аукционов.

 

— Действительно, эти торги вносят большую долю в дальнейшее развитие рынка. Ведь те объек­ты, которые выставляет КУМИ, в результате откры­тых аукционов появляются потом на свободном рын­ке. 2009 год можно назвать близким к той дате, ког­да произойдет завершение формирования рынка коммерческой недвижимости в Иркутске. Конечно, здесь многое зависит от того, какими темпами объек­ты будут выставляться на торги. Можно растянуть процесс, а можно и ударными дозами выставлять.

 

Пока мы наблюдаем, что каждый четверг в сред­нем пять-шесть объектов выставляются на торги и в 99% случаев они продаются. Это неплохое дополнительное вливание в существующий рынок.

 

Корр.: Опять же строители, когда возводят жилые дома, то первые этажи зданий изначаль­но предполагают под коммерцию...

 

— Но тот объем возводимых площадей коммер­ческого назначения, который присутствует на первич­ном рынке, конечно, недостаточен. Он оказывает вли­яние, но незначительное. Многие из этих домов еще не сданы в эксплуатацию. С юридической точки зре­ния, это долевое участие в строительстве некоего объекта. Вот когда права собственности на помеще­ние зарегистрированы, когда оно уже запущено в эк­сплуатацию, тогда объект представляет собой боль­ший интерес. Опять же, по площади эти объекты не­велики. По назначению — сфера услуг, офисы, магазины. Но никоим образом не произ­водство. Местоположение нового жи­лья обычно не очень перспективно — это места вдали от оживленных улиц.

УПРАВЛЯЮЩИЕ КОМПАНИИ – НОВЫЙ БИЗНЕС

Корр.: Какова сейчас ситуация на рынке аренды коммерческой недвижимости? Какие площади на сегодня наиболее востребованы?

 

— Максимальное количество заявок по аренде поступает от представителей малого бизнеса. Это площади до 100 кв. м. Однако большинство заявок — на небольшие офисы 8—15 кв. м. И этот рынок пока дикий — там нет определен­ных правил игры, и наводить поря­док гораздо сложнее. Поэтому ри­элторам намного интереснее прода­вать отдельно стоящие здания, ка­кие-то земельные участки, магази­ны и офисы готовые, чем занимать­ся сдачей в аренду небольших по­мещений. Я думаю, что это следую­щий этап и этим, скорее всего, зай­мутся управляющие компании.

 

Сейчас чувствуется востребо­ванность не просто в информационных услугах и юридическом сопровождении аренд­ных сделок, а в появлении отдельного бизнеса в данном направлении. Пока инвесторы, купившие какой-то объект коммерческой недвижимости, сда­ют помещения в аренду самостоятельно. Это хло­потно и занимает много времени. И я думаю, что в недалеком будущем такие собственники начнут под­бирать себе управляющие компании, которые бу­дут специализироваться на сдаче в аренду поме­щений и на текущем управлении ими (оплата ком­мунальных расходов, ремонты, уборка, охрана и т. п.). Во многих крупных городах такие системы уже сложились. И это бо­лее цивилизованный путь.

 

Если говорить о спросе, то нужно отметить, что всегда на первом месте стояла торговля. Сейчас торговля востребована по-прежнему, но в той час­ти, где местоположение наиболее удачно. То есть оживленное, проходное место. Если на аренду или на продажу к нам поступает торговый объект, на­ходящийся в отдаленном районе, сдать или про­дать его гораздо сложнее.

 

На пике в настоящее время спрос на офисные помещения — и по продаже, и по аренде. Начина­ют увеличиваться заявки на разного рода склады и помещения, которые можно использовать под про­изводство. Я думаю, что эти объекты всегда будут занимать значительную долю рынка, и именно сей­час они набирают темпы по спросу.

БИЗНЕС-ЦЕНТРЫ – ЛУЧШИЙ ВЫХОД

Корр.: Многие предприниматели отмечают, что Иркутску явно не хватает коммерческих пло­щадей, и это соответственно препятствует раз­витию бизнеса. Как можно разрешить ситуацию? Строить бизнес-центры? Упростить процедуру перевода жилых помещений в нежилые? Как, на ваш взгляд, должны вести себя власти города?

 

— По опыту Москвы, лучший выход —это стро­ительство новых бизнес-центров. Больших, серь­езных, где коммерческие площади измеряются де­сятками тысяч метров, с развитой инфраструкту­рой. В Иркутске этот вопрос очень медленно ре­шается.

 

Сложившийся сейчас деловой и торговый центр Иркутска наиболее востребован с точки зрения все­возможного бизнеса. Но развитию делового цент­ра во многом препятствуют расположенные в цен­тре памятники архитектуры.

 

Город должен развиваться. Мы участвовали в обсуждении концепции генерального плана города. И у меня сложилось впечатление, что нам просто не хватает воли. Именно власти города должны про­явить свою волю. Нужно принять решение по памят­никам.

Мы все гордимся и любим свой город. Но развалюхи в центре нельзя назвать предметом гордости. Давайте относиться к этому по-хозяйски. Можно ведь по принципу «Тальцов» создать квартал памятников и сохранять его. Конечно, к этому вопросу нужно подходить взвешенно: сохранить историко-архитектурное наследие, но в то же время дать городу развиваться дальше. Мы предлагаем разные проекты, вплоть до переноса деловой части из центра города. Власти говорят, что там «инфраструктуры нет, сети не потянут». Дайте землю — поставят сети, все проведут и сделают.

 

Потому что оно того будет стоить...

ФАСТ-ФУД ПРОИГРЫВАЕТ

А процесс перевода жилого фонда в нежилой — абсолютно нормальный процесс. Жилье на первых этажах изначально имеет ряд И неудобств. Не зря квартиры на первых этажах стоят примерно на 10% дешевле. И правильно, что все новые здания сейчас строятся с перспективой использования первых и даже вторых

этажей под магазины, офисы, предприятия бытового обслуживания.

 

А что касается нехватки коммерческих площадей, то мы с вами ощущаем это на себе. В городе стали появляться су­пермаркеты, но в основном продоволь­ственные.

 

Но крупные торговые сети к нам не идут — недостаток готовых больших площадей. А ведь если эти сети нач­нут развивать свой бизнес в нашем го­роде, это повлияет и на снижение цен, и на качество услуг.

 

Такая же ситуация с общественным питанием. Горожанам хочется, чтобы разных кафе и мест, где можно недо­рого перекусить, было побольше. Но сейчас в центре города явно не хвата­ет объектов общественного питания с невысокими ценами. И разнообразия нет. Сеть фаст-фудов у нас в Иркутске явно неразвита—из-за отсутствия пло­щадей, из-за сложившейся инфра­структуры.

 

Допустим, сдается помещение. И есть претен­денты — сотовая связь, бистро и, допустим, апте­ка. Скорее всего, конкуренция будет между сото­вой связью и аптекой. Бистро сразу отойдет в сто­рону. Доходность бизнеса не сопоставима.

АРЕНДА ОФИСА ИЛИ ПОКУПКА?

Корр.: Эксперты рынка коммерческой не­движимости уверены, что для небольших ком­паний более разумный выбор – аренда офи­сов. В то же время считается, что такие бизнесы, как стоматологические клиники, салоны красоты, юридические консультации, нотари­альные конторы, лучше располагать в собствен­ных офисах, так как при переездах есть опас­ность потери клиентуры.

— На самом деле выгода аренды или покупки -относительная вещь для каждого отдельно взятого бизнеса. Например, торговля. В ней большую роль играет количество оборотных средств: если их нет, то не на что покупать товар и нечего продавать. Поэтому под торговлю помещения чаще арендуют­ся, а основная сумма средств направляется имен­но на покупку товара.

 

Нотариусу оборотные средства не нужны. Если у него накопления имеются, то ему, конечно, вы­годнее купить офис. Представительства каких-то торговых компаний, турфирмы — все зависит от того, сколько они сэкономят, если основные сред­ства будут пускать на развитие бизнеса.

 

Конечно, покупка помещения—это определен­ная капитализация бизнеса. Но если выгоднее пус­тить эти средства в развитие — в производство, новое оборудование — а само помещение арендовать, то так и нужно делать.

 

Хотя все зависит от специ­фики бизнеса. Как правило, ны­нешние кафе и рестораны по­мещения арендуют. Понятно, что хорошие места им купить очень дорого. Ведь чтобы вой­ти на рынок, занять хорошее местоположение, организо­ваться, получить разрешения, нужны колоссальные средства.

РАЗМЕР ИМЕЕТ ЗНАЧЕНИЕ

Корр.: Кто основные покупатели коммерчес­кой недвижимости в Иркутске?

— Многое зависит от размера площадей. Ма­ленькими — до 200 кв. м — интересуются частные инвесторы с дальнейшей перепродажей или сда­чей в аренду. Значительные объекты — здания, сооружения — приобретают ме­стные крупные компании или компании с запада России, которые хотят здесь разви­вать свой бизнес. Но в основ­ном, конечно, пока продажа осуществляется на местном уровне. "Громких" сделок пока не было.

 

Корр.: Когда могут по­явиться схемы покупки офи­сов на основе ипотечного кредитования и существуют ли у нас сейчас лизинговые схемы?

 

— Лизинговые схемы только-только появляются. Идут первые переговоры. Эти схемы предполагают, что до того момента, пока предприниматель не расплатился за помещение до конца, он платит аренду. Банки в настоящее вре­мя не дают средства на покупку коммер­ческой недвижимости. Кредит можно взять, но по другим схемам.

ВЕРШИНА ПРОФЕССИИ

Корр.: Какие изменения происходят сейчас на рынке услуг коммерческой недвижимости? Насколько это направление перспективно для риэлторов?

— Конечно, на этом рынке произошло опреде­ленное расслоение, и оно уже становится очевид­ным. Сложность в том, что не каждый риэлтор может работать на рынке коммерческой не­движимости. Должен иметься определен­ный уровень квалификации, опыт, связи. И, конечно, репутация. Естественно, что эти требования выполнимы не для всех агентств недвижимости.

 

На сегодня для риэлтора заниматься операци­ями с недвижимостью коммерческой направленно­сти считается вершиной профессии. Это не пре­дел, но на сегодняшний день высшая степень. За­являть, что мы занимаемся коммерческой недви­жимостью, и действительно работать на этом рын­ке — две разные вещи. Многим хочется заниматься этим направлением, но не у всех получается. Оп­ределенное представление составляется по реаль­ным сделкам, которые осуществило конкретное агентство. А таких сделок, как мы уже говорили, совершается очень мало.

 

Корр.: Сколько агентств сегодня в Иркутске мо­гут профессионально работать на этом рынке?

 

— Громко звучат не больше десяти. Есть ряд агентств, которые давно работают на рынке недвижимости, тем не менее, нельзя сказать, что они мо­гут профессионально заниматься коммерческой не­движимостью. Обычно в крупных агентствах два-три человека могут это делать профессионально. Услу­ги эти востребованы, специалисты все наперечет. Корр.: На рынке коммерческой недвижимости крутятся немалые деньги. А случаются ли в связи с этим какие-то махинации?

 

        На этом рынке очень сильная юридическая защита. Если мы работаем с коммерческими объектами, то, значит, работаем с юристами предприятий. Это не рынок физических лиц. Здесь масштаб цифр другой, и пока крупных махинаций не проис­ходило. Юристы крупных компаний очень щепетиль­ны в подобных вопросах.

 

Хотя тот вид махинаций, когда один офис по нескольку раз сдается, вполне возможен, но в сек­торе малого бизнеса.

 

Допустим, снимает бизнесмен офис в восемь кв. метров, стоимостью 150 руб. за квадрат. Это 1200 рублей. Стоимость услуг риэлтора — 50% от месячной ставки, то есть 600 рублей. За такую сум­му какие могут быть гарантии? Только информаци­онное и справочное обслуживание. Если же сумма гонорара риэлтора составит, скажем, 60 тыс. руб­лей, то здесь он, конечно, побегает. И документы соберет, и договор составит. Поэтому сектор не­больших площадей на этом рынке является откры­тым для разного рода махинаций. Спасением мо­гут стать управляющие компании.

ПЕРСПЕКТИВА: «НОВЫЙ СИТИ»

Корр.: Вы упомянули о проектах, связанных с переносом делового центра города в другое ме­сто. Хотелось бы услышать о них поподробнее.

        Идея обсуждалась на круглых столах в рам­ках ярмарки недвижимости в ноябре 2004 года. Было предложено перенести деловой центр на на­бережную Ангары — от острова Юность до плотины
ГЭС. Причем, этой улице даже было придумано со­ответствующее название, нечто вроде «Новый Сити» или «Уолт Стрит». Параллельно улице Байкальской предлагалось пустить большую магистраль и пер­воначально застроить весь этот район от набереж­ной именно под бизнес. Строители заинтересова­лись — им это интересно. Там нет памятников, и особо расселять никого не надо.

 

Возможно, что так и произойдет — город раз­делится на исторический и деловой центр.

 

Иркутск является крупным экономическим об­разованием в Сибири, с развитой инфраструктурой. И естественно, что интерес к коммерческой недви­жимости в нем проявляют многие. К примеру, круп­ные финансово-промышленные группы, действую­щие в городах и районах области, в Иркутске откры­вают свои представительства — их интересуют пло­щади именно в областном центре. У нас сейчас очень много клиентов, которые имеют свой бизнес в дру­гих северных регионах, но хотят снять помещение под офис именно в Иркутске. Так что в городе кон­центрируется не только малый, но средний и крупный бизнес. И в любом случае ситуация с нехваткой площадей все же разрешится.

 

Беседу вела Екатерина Еременко,

«Капиталист» №4 (08), август-сентябрь, 2005.



 Тел.: (3952) 343037
 Факс: (3952) 343037
 E-mail: portal@irbp.ru
Rambler's Top100
  стартовая страница |  малый бизнес иркутска |  новости малого бизнеса |  малый бизнес на территориях |  коммерческая недвижимость |  предприятия малого и среднего бизнеса |  государственный и муниципальный заказ |  государственная поддержка |  библиотека предпринимателя |  защита прав предпринимателей |  форум