Недвижимость Иркутска


налоговый календарь


20.11.2015  Иркутск готовится к введению тотального контроля на алкогольном рынке
19.11.2015  Около 200 предпринимателей примут участие во всероссийском совете директоров в Иркутске
06.11.2015  Конкурс на предоставление субсидий на создание собственного бизнеса
30.11.2013  Установлен льготный для бизнеса режим при приобретении у государства недвижимости
Депутаты Законодательного Собрания приняли в первом и окончательном чтении проект закона об установлении срока рассрочки оплаты недвижимого имущества, находящегося в государственной областной или муниципальной собственности, и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества
26.08.2013  Фонд имущества предлагает землю в Ново-Ленино под строительство многоэтажного дома и склада автошин
Областной Фонд имущества 9 сентября проведет два аукциона на право заключения договора аренды земельных участков. Как сообщается на сайте фонда, один из них предназначен для строительства склада автошин, второй – выделен под возведение многоэтажного жилого дома.
21.08.2013  Администрация Иркутска проведет очередной открытый аукцион по продаже муниципального имущества 4 октября
4 октября администрация Иркутска проведет очередной открытый аукцион по продаже муниципального имущества. Как сообщается на сайте КУМИ города, на торги будет выставлено нежилое помещение, расположенное в Ленинском районе города по ул. Авиастроителей, 14. Стартовая цена объекта приватизации составляет 1,8 млн рублей.




   
» Главная / Аналитика / .. / Вопрос о земле…
2008 год
-Очередь за магазинами
-Налог на недвижимость должен быть дифференцированным
-Земельные махинации
-Рынок недвижимости начнет развиваться в регионах
-Офисы поднимаются в цене, а торговля уходит из центра
-«Планы - гипер, жизнь – супер»
-Генплан: Иркутск перестал расти
-Налогообложение сделок с коммерческой недвижимостью
-Коммерческая недвижимость: строить стало слишком дорого
-Жилищная «чехарда». Как регион планирует преодолеть строительный кризис
-Земля в перспективе
-Вынужденная посадка
-Главная проблема Иркутска – отсутствие современных форматов торговли
-Финансовый кризис: сворачивание крупных проектов или новые возможности?
-Очередная ловушка для предпринимателей
-Битва за деньги дольщиков. Строители снижают цены, но объекты не замораживают
-Рынок встал. Операторы рынка недвижимости – о текущем моменте
-Строительство: кто платит, тот и цены заказывает
2005 год
-Производственные базы
-Рейтинг строительных компаний
-Иркутск разделится надвое?
-Класть некуда
-Офисные помещения
2007 год
-Складские помещения: УДОВЛЕТВОРЕНИЕ СОВЕТСКИМ ПРОШЛЫМ
-Лизинг недвижимости: ИНТЕРЕС ЕСТЬ, А СДЕЛОК НЕТ
-Офисы: ЖИЛОЙ ИРКУТСК ТЕРЯЕТ ЭТАЖИ
-Коммерческая недвижимость Иркутска
2010 год
-Э.Набиуллина: "По малому бизнесу ситуация далека от благополучной"
-Малая приватизация пока не состоялась
-При увеличении налогов на недвижимость необходимо снижать другие налоги
-Закон ветряных мельниц
2009 год
-Карточные домики. Один за другим банкротятся игроки на строительном рынке региона.
-Арендаторы испугались кризиса. Владельцы иркутских торговых комплексов отодвигают их запуск
-Положение дел и перспективы рынка жилой и офисной недвижимости
-Кредит аренды не слаще
Вопрос о земле…

Вопрос о земле…


Вопросы землепользования сейчас не обсуждаются так громко, как, например, повышение страховых взносов, уход малого и среднего бизнеса в тень или коррупция при госзакупках. Тем не менее, вопрос о земле – один из краеугольных в экономике. Об этом мы и беседуем с Евгением Геннадьевичем Литваком генеральный директором Национального института системных исследований проблем предпринимательства (НИСИПП).

- Как известно, «Декрет о земле» был вторым декретом, принятым сразу же, через несколько часов, после революции 1917 года, раньше него в ту же ночь был принят только «Декрет о мире». Это говорит, что земельный вопрос всегда стоял в России очень остро. Между прочим, этот же вопрос оказался неразрешимым для авторов «Великой реформы» 1861 года. Когда совсем недавно отмечалось 150-летие отмены крепостного права, то как-то в тени оказался именно этот вопрос: официально объявив крестьян свободными, правительство Александра Второго так и не решило проблему наделения их землей, заложив мину под дальнейшие отношения крестьянства и власти. И вот, на дворе 2011 год, а мы по-прежнему беседуем о нерешенном земельном вопросе. Это при том, что земли в России много.

- Но это же хорошо, что земли много. Правда, количество земельных ресурсов не может быть достаточным условием отсутствия проблем с ней.

- Что много – хорошо. Да вот она почему-то все время оказывается либо не там, где надо, либо не такая, какая нужна, либо не у тех, у кого надо. Такой парадокс. С одной стороны – тайга, тундра, степь. А с другой – всем хочется урвать гектар – другой (это в лучшем случае) в Подмосковье и ближайших к нему областях.

- А еще и в Москве, не дай бог.

- Ну, в Москве новый мэр пока что все прикрыл. Он заявил даже, что те, кто не выкупил до сих пор землю под своими предприятиями, будут теперь ее выкупать в директивном порядке.

- Получается, что не совсем прикрыл, а, наоборот, пытается уменьшить монополию города на землю. Давайте вспомним, что бывший мэр, наоборот, всячески препятствовал выкупу земли, занятой объектами недвижимости. Новый мэр, получается, придерживается противоположной точки зрения. Но, скажем честно, многие предприятия просто не смогут этого сделать из-за нехватки средств и установленной законом завышенной стоимости этих земельных участков.

- В том-то и дело. И в такой ситуации может произойти все, что угодно. В результате окажется, что предприятия принадлежат одним владельцам, а земля под ними – другим. И большой вопрос – смогут ли они договориться между собой.

- Наше законодательство не предусматривает такого варианта в отношении земельных участков, занятых объектами недвижимости. Право выкупа таких земельных участков есть только у собственников зданий.

- Несколько лет назад в Питере был крупный скандал, выплеснувшийся на страницы федеральных СМИ. Там одна фирма приватизировала в свое время, по-моему, мясокомбинат, а другая – землю под ним. И владельцы земли захотели снести комбинат и построить на его месте жилые дома. А поскольку обе фирмы были чеченские, то и разбирать спор приехали люди из Чечни во главе с покойным уже Ямадаевым. И хотя не было ни стрельбы, ни особой, шум получился чрезвычайный.

- Я, конечно, понимаю, что у нас все возможно, но, на самом деле, в случае приватизации, как я говорил, подобной ситуации не должно было случиться.
А чем это в итоге закончилось?

- Пока поступала информация (потом, разумеется, все стихло, и разбирательство пошло без лишних свидетелей), это не кончилось ничем: силовые действия прекратились, стороны пытались как-то договориться, но о том, чем все закончилось, объявлено не было. Но, надо сказать, что скандалы на земельной почве возникают постоянно. А ведь узнаем мы лишь о тех, что попадают в поле зрения СМИ: продали часть Бородинского поля, или часть охранной зоны усадьбы Архангельское. А сколько продают на самом деле – кто знает.

- К сожалению, это все очень темные истории. Земельный вопрос – та мутная вода, в которой очень легко ловить «Архангельское», и «леса на Рублевке». К сожалению, в ней много чего можно поймать особо умелым «рыбакам». Но и рассчитывать на то, что можно чудесным образом изменить что-то в этом конкретном секторе, неразумно. Сейчас вопрос стоит следующим образом: если что-то изменится в целом с институтами, то и здесь можно будет говорить об изменениях. Если все в целом с институциональной среде останется так, как есть, то и в земельном вопросе вряд ли что-то изменится. Если ситуация непрозрачна во всей экономике в целом, то она не может быть прозрачной на рынке земли. К сожалению, как бы ни менялось действующее земельное законодательство, при отсутствии надлежащего контроля и принуждения к открытости ситуация на рынке земли всегда будет стремиться в сторону «непрозрачности». И какие-то прогрессивные изменения регулирования в таких условиях либо не будут приняты вообще, либо не будут реализовываться на практике.

- Вопрос, который, наверное, надо было задать уже давно: институт работает с этой тематикой?

- Да и достаточно активно, каждый год мы проводим исследования, реализовываем проекты, связанные с развитием рынка земли и недвижимости. Так в прошлом году у нас были проекты, касающиеся нормативного регулирования предоставления земельных участков для строительства, осуществления строительной деятельности, государственного кадастрового учета. В рамках проектов изучались существующие проблемы, также мы готовили предложения, как те или иные проблемы можно решить. Так что это – тема, которую мы ведем, поскольку она действительно актуальна, может быть не менее, чем тот же самый госзаказ, о котором все так много говорят. И от того, как вопросы землепользования будут решаться, зависит очень многое: долгосрочные капитальные инвестиции, развитие новых производств, реконструкция старых, развитие инфраструктуры, решение жилищного вопросам, целый ряд других моментов. Конечно же, госзаказ у всех на виду, в том числе благодаря внедрению в законодательство норм, сделавших его значительно более открытым, чем он был раньше. В отличие от земельного рынка.

- По-моему делается все, чтобы вопросы землепользования не оказались у всех на виду.

- Это очевидно. По крайней мере, здесь такого сайта, как "Zakupki.gov.ru" не существует. Нет такого ресурса, где бы размещались извещения о всех намерениях, заявках, сделках с землей, чтобы их можно было отследить и оценить их правомерность. Понять, кто, где, что и кому предоставлял, крайне сложно, ситуации намеренно запутываются и скрываются от общественного контроля. Правда следует отметить, что сейчас на федеральном уровне начали продвигать инициативы, направленные на то, чтобы сделать все эти вопросы более прозрачными. Пока эти инициативы существуют в виде поправок в Земельный кодекс Российской Федерации, подготовленных с участием Минэкономразвития России. Но будут ли они приняты и когда, и тем более реализованы, я сейчас сказать не могу. Но, поскольку сейчас в каких-то областях нашей экономики стали открыто говорить о существющих проблемах, о том, что происходит, хотелось бы уделить внимание и земельно-имущественным отношениях. Например, в международном рейтинге Мирового банка условий для ведения бизнеса (doing business) по показателю «Получение разрешения на строительства», характеризующего уровень сложности получения земельного участка и осуществления строительства Россия в 2010 г. находилась на предпоследнем месте.

- А кто оказался еще хуже нас?

- Эритрея. Чуть выше нас: Таджикистан, Танзания, Украина и Китай. Правда, скажу сразу: Россию в этом рейтинге представлял город Москва. Если взять Россию в целом, я не уверен, что повсюду ситуация такая же критическая и плачевная. И если столица – на предпоследнем месте в мире, то другие регионы могут оказаться и повыше. По крайней мере, если в Москве земельный вопрос зависел не от того, сколько у данной конкретной фирмы денег и какой перспективности проекты она предлагает, а от того, насколько она близка к властным структурам, то в других регионах зачастую вопрос можно решить и другими способами. Другими словами в регионах участок получить можно, хоть он и будет дорого стоить, а в Москве этого было сделать нельзя. С точки зрения развития собственного бизнеса, согласитесь, разница в условиях капитальная.

- А просто по закону его нигде не решить?

- Предлагаю не говорить о грустном и утопичном. Уже в описанной мною ситуации разница для частного бизнеса огромна. Поскольку он вынужден всем платит в большинстве случаев, то заплатить еще кому-то для будущего собственного развития – уже меньшая для него проблема. Главное, что предприниматель может в итоге решить свой вопрос и получить импульс для развития. Хотя с точки зрения равных условий конкуренции ситуация конечно никуда не годится. Возвращаясь к рейтингу Мирового банка на этот год запланировано масштабное исследование условий ведения бизнеса в 30 регионах России по методике Doing business. Думаю, что это исследование предоставит нам дополнительную информацию о происходящем. Мы сможем сравнивать регионы между собой по существующим в них условиям, смотреть, оценивать что там в действительности происходит.

- А можно подробнее об этом исследовании?

Это исследование, которое проводит Мировой банк совместно с Минэкономразвития России. Предполагается изучение условий ведения бизнеса в столичных городах 30 субъектов Российской Федерации, будут обследована практика осуществления четырех процедур, связанным с ведением бизнеса: создание компании, регистрация собственности, получение разрешений на строительство, подключение к энергосетям. Будет собран массив данных по единой методике Doing Business, и можно будет сравнивать регионы между собой.

- А что это за методика?

- Это – методика Мирового банка, такой проект выполняется много лет по всему миру, на примере столиц, в ряде стран были реализованы внутренние проекты, когда изучалась ситуация по отдельным субъектам и городам. Речь идет о критериях открытости бизнеса, о том, насколько просто иметь дело в каждой конкретной стране, отдельном городе, заниматься там предпринимательской деятельностью. И один из важнейших критериев – возможность разместить свое производство – получить землю и построиться, что напрямую зависит от качества регулирования земельных отношений и отношений в сфере строительства. И все эксперты, и чиновники признают, что в России это сделать крайне сложно.

- Итак, у нас в стране чрезвычайно сложно получить земельный участок под размещение на нем какого-либо производства. И, как я понимаю, ситуация пока не улучшается.

- На мой взгляд, даже ухудшается. По сравнению с близлежащими странами, той же Польшей, ситуация в части привлекательности для размещения нового бизнеса у нас значительно ухудшилась. Какими-то индивидуальными решениями удается размещать производство, но в целом, конечно же это очень сложно и не каждому предпринимателю под силу. Необходимо решить целый пласт проблем. Отсюда и удорожание того же жилья, и высокие цены на услуги и товары, производимые у нас в стране. Разница с другими странами большая: у нас, действительно, сложно и долго строить.

- Так каково Ваше мнение по поводу сегодняшних земельных отношений? Как бы Вы их охарактеризовали?

- Ничего хорошего я сказать, конечно, не могу. Я наблюдаю за этой сферой в течение уже десяти лет, начиная с принятия Земельного кодекса. За это время было принято достаточно много законодательных актов: Градостроительный кодекс, закон о Кадастре, о переводе земель…

- А закон о кадастре, наконец, принят окончательно?

- Конечно и давно. В него уже и поправки вносились и новые готовятся.

- И уже составлена тормозившая его кадастровая схема всех земель?

- С кадастром, кстати, ситуация более менее нормальная. Достаточно много делается для того, чтобы собрать и систематизировать сведения о земельных участках, включить эти сведения в кадастр и зафиксировать границы и параметры участка, а также для того, чтобы быстрее предоставлять сведения кадастра заинтересованным лицам. Целиком, конечно, не все земельные участки поставлены на учет, но те, что поставлены, находятся в единой системе. В Интернете опубликована открытая кадастровая карта, на которую постепенно наносятся участки, поставленные на кадастровый учет, со временем планируется отображать на ней все учтенные участки. Также услуги по постановке на кадастровый учет и получению сведений из кадастра можно получить в электронном виде.
С другой стороны, каких-то прорывов, прогрессивных свершений по части регулирования рынка земли за последние годы практически не было сделано: меняются какие-то отдельные моменты регулирования, что-то улучшается, какие-то услуги начинают предоставляться в электронном виде, но концептуально, как все было заложено – с проблемами, с непрозрачностью, с большой зависимостью от тех, кто принимает решение – так это все, к сожалению, и осталось. Отсутствует рыночная информация о том, какие есть участки, чем они обеспечены, можно или нельзя здесь строить. Что можно строить? Какова обеспеченность инфраструктурой. В общем, вся нужная застройщику информация находится в разрозненном виде в разных организациях. И хранится она в глубоких ящиках столов, в сейфах, так, чтобы никому ничего не показать и не открыть.

- Ну, было же в свое время вполне официальное сообщение о том, что карту земель Московской области съели мыши.

- Не знаю, как этих мышей зовут, но они явно были не полевые. Второй момент – не до конца систематизированное законодательство. Оно построено таким образом, что в каждом конкретном случае практически невозможно сразу сказать, сколько надо будет получить разрешений и согласований. Все решается исключительно индивидуально. Причины этого и отсутствие информации, и то, что мы не доверяем имеющейся информации, хотим что-то еще проверить (там информация уже устарела, а есть еще и альтернативные ее источники) и стремление чиновников обязательно принять участие во всем. То есть каждый административный орган считает, что имеет право участвовать в процессе принятия решения, что здесь можно строить, а что нельзя. Например, раньше в согласовании размещения объекта участвовали пожарные. Сейчас не участвуют, но хотят. Ведь действительно строятся объекты, которые, к сожалению, мешают затем проезду пожарных машин, поскольку не соблюдаются противопожарные расстояния, при строительстве поселков не предусматриваются пожарные разрывы и так далее. И эта проблема действительно есть. Но, на мой взгляд, она решается не за счет возвращения пожарных в процесс принятия индивидуальных решений что и где строить. Надо стимулировать органы власти на разработку комплексных документов территориального планирования, зонирования и документации по планировке территории, в разработке которых участвовали бы и пожарные. Там напрямую не всегда присутствует интерес частных лиц, соответственно гораздо ниже вероятность появления коррупционного интереса у согласующих ведомств. А после утверждения всех этих документов уже соответствующий орган власти напрямую общается с заинтересованным лицом уже в контексте принятых документов, не имея полномочий не соответствовать им. А интересы всех органов, кто отвечает за те или иные аспекты безопасности, уже учтены. К сожалению, сейчас таких документов практически нет.

- А почему их нет?

- Скажем так: безусловно, какая-то их часть есть. Но они не покрывают все территории, многие сделаны не слишком качественно, недостаточно глубоко проработаны, многие сделаны чисто формально. В результате на практике пользоваться этим пакетом документов весьма затруднительно. Основная причина – без документов лучше лицам, принимающим решение. Во-первых, документы дают достаточную прозрачность и устанавливают границы, которые нельзя просто взять и перейти. Во-вторых, при наличии всех этих документов надо будет все же проводить открытые торги, а не предоставлять участки индивидуально по заявлениям заинтересованных лиц. Также не надо забывать, что на изготовление документов надо тратить деньги. Наконец, следует признать, что это – сложные документы и не каждый муниципалитет, не каждый орган власти, не каждая проектная организация и архитектурное бюро может их разработать. К сожалению, проблема квалифицированных кадров имеет место быть и в этой сфере.

- А разработать общий документ для всей страны нельзя?

- Достаточно затруднительно, поскольку в каждом муниципалитете может быть своя специфика, свои интересы, свои стратегические планы по развитию, которые необходимо учитывать. Все-таки во многом – это сфера ответственности муниципальной власти. Однако на федеральном уровне следовало сделать все для методологической помощи муниципалитетам, для раскрытия для них всей имеющейся информации о территории, которая необходима для разработки документов, но зачастую отсутствует на местах. Однако это все не было сделано.

- А кто из федеральных органов ответственен за это направление?

- Минрегион.

- Ясно. Вопросов по данной теме, действительно, больше нет. Это – министерство, которое просто уже давно надо закрывать.

- Соглашусь с Вами, что с содействием развитию градорегулирования на местах, они практически не справились. Сейчас, кстати, они объявили тендер за 140 миллионов рублей на разработку федеральной информационной системы территориального планирования. По идее, эта система должна включить в себя и открыть для всех заинтересованных лиц всю информацию практически всех документов о территории, которые есть в стране. Раскрытие документов предусмотрено через официальный интернет-сайт. Создание данной системы предусмотрено принятыми недавно поправками в Градостроительный кодекс. Это очень важный шаг вперед с точки зрения содействия органам власти в части разработки их документов и содействия потенциальным застройщикам и инвесторам в части выбора площадок для строительства с учетом всей имеющейся информации. При этом очень важно, чтобы воедино было собрано максимальное количество документов, они были систематизированы и привязаны к конкретной территории в цифре. То есть не следует делать гигантский свод отдельных документов, надо предоставить открытый ресурс для свободной работы с пространственной информацией, содержащейся в документах. Тогда это, действительно, будет способствовать комплексному развитию территорий.

- Какие еще есть проблемы с качеством документов, необходимых для землепользования и строительства?

- Есть серьезные проблемы и с качеством, достоверностью и актуальностью конкретных документов по территориям, теми же кадастровыми планами, кадастровыми картами. Одни органы и организации оперируют одними документами, другие органы заявляют, что их документы более новые и правильные. В результате идет наложение границ, неправильная привязка объектов, возникают спорные вопросы по границам, по возможным местам размещения объектов. А те органы, которые отвечают за предоставление земельных участков, зачастую не имеют оперативного доступа к этой информации, чтобы ее собрать им приходится направлять различные запросы или привлекать к сбору информации заинтересованное лицо. Частью информации владеют федеральные органы, частью – региональные власти, частью – муниципалитеты, а частью – вообще организации инфраструктуры, которым нельзя директивно указать: дайте нам карты прохождения ваших сетей. На такой запрос они, в лучшем случае, мягко откажут.
Разумеется, в такой системе, где по конкретному участку достаточно тяжело собрать всю необходимую информацию, оформление земли растягивается на достаточно длительный промежуток времени и требует значительных ресурсов. К тому же существуют серьезные риски. Ведь на каком-то этапе может выясниться, что по участку проходит труба высокого давления и строить здесь ничего нельзя. Надо будет подвинуться на сто метров, а там проходит еще что-то. И нормальных инструментов для проектирования развития территорий сейчас нет. Поэтому у нас все и получается долго и дорого. И, естественно, создаются условия, чтобы, этот процесс известными способами ускоряли и убыстряли.
Вот такая краткая характеристика того, что происходит у нас в сфере землепользования. При этом руководство страны во всю обращает внимание на то, что очень долго согласовываются инвестиционные проекты – полтора – два года. Но быстро эту систему не ускорить, если мы хотим это сделать комплексно, а не индивидуально.
Есть правительственный план по упрощению разрешительных полномочий, связанных с осуществлением строительства, которому в июне исполняется уже год. В нем собраны все первоочередные и очень важные мероприятия, реализация которых должна упростить реализацию инвестиционных проектов. Правда, лишь единицы пунктов выполнены или находятся в высокой степени готовности для принятия. Вот с 1 июля должен начать действовать в полную силу 210-й закон о государственных и муниципальных услугах. А согласно ему все согласования и разрешения должны получаться в электронном виде и без участия заявителя, то есть посредством межведомственного взаимодействия. Лично я пока слабо себе представляю, как эта сфера будет жить без участия заявителя, который до сих пор все межведомственные согласования брал на себя. Сейчас он сам бегает, сам получает, сам собирает, складывает в папочки, относит, чтобы в муниципалитете поставили печать и подпись.

- И кладет свое спасибо в карман всем, кто для него хотя бы пальцем пошевелил.

- Да, он везде за это платит. И как это все будут делать за него сотрудники муниципалитетов, я себе пока не представляю.

- Мы говорили о том, в каком малоприятном положении у нас землепользование. Но давайте скажем и о том, что же можно сделать в этой области.

- Понимаете, план, который написали в Минэкономразвития, утвержденный год назад (о нем мы уже говорили), хороший. К нему нет никаких претензий, его просто надо реализовать. Он, может быть, и не отражает всех имеющихся проблем до единой, но процентов 90 точно охватывает. По этому плану мы участвовали в прошлом году в реализации одного из компонентов (по переводу услуг в сфере строительства и земли в электронную форму): мы создавали нормативную базу для перехода к предоставлению услуг в электронной форме и участвовали в разработке информационных систем, которые должны быть переданы органам власти, чтобы они могли предоставлять соответствующие услуги в электронной форме. Они ведь должны с 1 июля каким-то образом встраиваться в эту работу и полностью взять на себя сбор во всех органах власти и организациях и обработку всех необходимых для предоставления услуг документов.

- Хорошо, вы работали, а каков итог?

- В итоге подготовленный нами законопроект обсуждается среди ведомств и в скором времени, как и положено, будет направлен в Правительство. Правда, я считаю, что для того, чтобы органы власти начали предоставлять услуги в электронном виде надо расширять возможности системы, а также внедрять ее в муниципалитетах и начинать обучение специалистов: они должны учиться работать – делать запросы, получать электронные документы, электронно формировать участки, определять, можно или нельзя на каждом из них строить и так далее. Необходимо, чтобы ответственные служащие постепенно переходили от общения с бумагами к работе с картографической и иной информацией в электронном виде. Пусть наполнение пресловутого портала федеральной системы территориального планирования пойдет и с этой стороны.

- Вы верите, что это удастся запустить?

- А это – не вопрос веры: здесь все зависит от конкретных людей, которые должны делать свое дело.

- Вот и я про это: пишутся и утверждаются хорошие законы, но потом все дело оказывается в руках чиновников, которые гораздо вольготнее чувствуют себя без них.

- Так и есть: у чиновников, к сожалению, есть совсем другие стимулы. И они не будут использовать документы, этим стимулам противоречащие. Поэтому, в первую очередь, надо поменять стимулы чиновников. Но это уже не в нашей компетенции.

- А можно странный провокационный вопрос?

- Конечно, можно.

- Вот будет принят закон, начнется распределение земли по-новому, по-честному. А много ли земли останется к этому времени нераспределенной? Особенно, если говорить о действительно ценной земле.

- У меня ощущение, что земли у государства пока достаточно. В частной собственности ее находится около 8%, по большей части это земли сельскохозяйственного назначения. При этом, по состоянию на 2008 г. в частной собственности находилось около 1/3 всех земель сельхозназначения и около 1/5 земель населенных пунктов. Однако вопрос следует ставить несколько иначе. Земля нужна не объемами, а в конкретных местах для конкретных целей, конкретного качества и по адекватной цене. Но вполне может случиться, что при введении определенных параметров, определяющих экономическую или инвестиционную ценность земли, ее может и не быть в необходимом количестве. То есть, если требуется земля для жилищного строительства, и для размещения новых производств, то скорее всего это площадки должны быть в пригородах, с хорошей транспортной доступностью, обеспеченные инфраструктурой. Понимаете, физически, как земля, она существует. Но, чтобы превратить ее в объект экономической деятельности, из земли надо сформировать земельный участок с определенными параметрами, то есть в нее надо еще много инвестировать средств: и дороги подвести, и коммуникации, и очистить об обременений, ограничений по использованию.

- В том-то и дело. Как в Гражданскую войну воевали в основном вдоль железных дорог, так сейчас земля ценится тогда, когда расположена вдоль шоссе.

- Это, между прочим, не слишком дальновидно с точки зрения перспективного развития территории. Тем более, что многие шоссе уже сейчас забиты под завязку. Но у нас считается, что отойти от шоссе на 200 метров и сделать съезд – это дорого, неудобно и долго. Затраты на эти цели – это по сути дополнительные затраты инвестора, их наличие зачастую не снижает издержки на преодоление административных барьеров. Так зачем спрашивается нести дополнительные издержки без всякой выгоды, особенно, если ему в этом поселке не жить и в торговом центре не торговать. С точки зрения его инвестиционного бизнеса, правильнее строить прямо на МКАДе, у развязки.

- Но прямо у дорог ведь строятся не только торговые центры, рынки и так далее. По этому же принципу строят и коттеджные поселки. Идет какая-нибудь дорога, например Покров – Киржач (я просто ее знаю), по которой ходят и фуры, и местные грузовики. И вот вырастает сначала один поселок на продажу, потом другой, все – прямо за кюветом, все – якобы элитные. Или теперь модно выезжать на дачу, чтобы дорожной пыли поглотать?

- Ну, лично я не хотел бы жить в таком поселке. Было бы гораздо лучше, если бы до трассы был, допустим, километр. А сидеть и смотреть в окно на шоссе или слышать его – никакого интереса нет. Но те, кто строит поселки на продажу, банально могут экономить на комфорте, иначе цена на него будет выше и существенно повысятся риски «непродажи». А ведь этот поселок можно было отнести немного в сторону от дороги, создав полосу, которая бы их разделяла, вложиться в благоустройство территории. Так, конечно же делается в Европе: там ни один поселок не привязан к загруженным трассам. Разве только к дороге, по которой, кроме жителей этого поселка, никто не ездит, так, раз в неделю промелькнет посторонняя машина, и все. И через города трассы тоже не проходят.

- У нас все наоборот: как когда-то строились городки вдоль дорог, так они стоят сейчас по обеим сторонам оживленных трасс.

- Тут есть два варианта: строить новые трассы в обход городов, либо вести новое строительство не вдоль трасс. Либо одновременно делать то и другое.

- Но у нас никто не хочет делать что-либо, что требует серьезных капиталовложений. Все хотят поскорее урвать.

- А на реальных капиталовложениях разве не получается урвать? Проблемы наверное здесь все же в том, что согласование той же самой дороги, съезда, прокладки коммуникации – нелегкий труд и затратное дело, находящееся в сфере ответственности органов власти или государственных организаций. И если какой-то инвестор не может построить дом, то ответственный за строительство дорог далеко не всегда может согласовать строительство дороги. Там ведь работают те же самые процедуры. Те же 25 органов, 35 согласований, отсутствие информации – для них ситуация в целом такая же. Только может быть еще сложнее, поскольку у них есть бюджетный год – не успел до декабря потратить деньги – верни в бюджет. А отчитываться надо, поэтому проще строить то, что проще, а лучше ремонтировать. В том числе поэтому строительство новых дорог и идет минимальными объемами. Но это, разумеется, только одна из причин.

- Но зато проблемы землепользования у нас приводят к тому, что строится непонятно что, неизвестно где, а уж по каким ценам...

- Когда инвестор несет издержки на согласования в 20% от стоимости своего объекта, они не будут заинтересованы в том, чтобы оплачивать издержки из своего кармана. А если продажную цену максимально поднять нельзя, все-таки конкуренция какая никакая есть, да и не совсем по любым ценам у нас готовы покупать объекты, значит надо экономить. На подъездной дороге, на охране окружающей среды, на целом ряде других вещей. И, в конце концов, на качестве. И на земельный участок будут запихивать в два раза больше домов, чем их должно было бы там быть. Будут уменьшать пожарные проезды, забывать про общие территории, про благоустройство и так далее. Будут ухудшаться качественные показатели жилья. И все это будет делаться по той причине, что каким-то образом надо отбивать вложения, снижать риски.

- И будут ли снижены административные барьеры, из-за которых это все происходит?

- Со временем да, иного пути нет. Иначе все намертво встанет.

- При Лужкове в Москве, чтобы построить дом, надо было заплатить чиновникам 30% от проекта.

- По моим оценкам и по оценкам экспертов, в среднем по стране эта сумма колеблется от 15 до 30%. Это – стабильные цифры. Ведь, скажем честно, хотя у нас все жестко регламентировано, но в любом регламенте есть разные пункты, разрешающие или запрещающие прямо противоположные вещи. И чиновник может вам откровенно сказать: ну, как – по какому пути пойдем: по короткому или длинному?

- А когда должны рассматриваться законы, упрощающие земельные процедуры?

- В этом году. По плану-графику они уже должны были быть рассмотрены. Но, возможно, это пока не входит в приоритеты, да и материя не из простых, чтобы быстро все поменять и не опасаться негативных последствий. К поправкам в этой сфере надо относиться максимально взвешенно, не менее взвешенно, чем к изменению регулирования госзаказа.

Беседовал Владимир Володин

05.05.2011





 Тел.: (3952) 343037
 Факс: (3952) 343037
 E-mail: portal@irbp.ru
Rambler's Top100
  стартовая страница |  малый бизнес иркутска |  новости малого бизнеса |  малый бизнес на территориях |  коммерческая недвижимость |  предприятия малого и среднего бизнеса |  государственный и муниципальный заказ |  государственная поддержка |  библиотека предпринимателя |  защита прав предпринимателей |  форум