Недвижимость Иркутска


налоговый календарь


20.11.2015  Иркутск готовится к введению тотального контроля на алкогольном рынке
19.11.2015  Около 200 предпринимателей примут участие во всероссийском совете директоров в Иркутске
06.11.2015  Конкурс на предоставление субсидий на создание собственного бизнеса
30.11.2013  Установлен льготный для бизнеса режим при приобретении у государства недвижимости
Депутаты Законодательного Собрания приняли в первом и окончательном чтении проект закона об установлении срока рассрочки оплаты недвижимого имущества, находящегося в государственной областной или муниципальной собственности, и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества
26.08.2013  Фонд имущества предлагает землю в Ново-Ленино под строительство многоэтажного дома и склада автошин
Областной Фонд имущества 9 сентября проведет два аукциона на право заключения договора аренды земельных участков. Как сообщается на сайте фонда, один из них предназначен для строительства склада автошин, второй – выделен под возведение многоэтажного жилого дома.
21.08.2013  Администрация Иркутска проведет очередной открытый аукцион по продаже муниципального имущества 4 октября
4 октября администрация Иркутска проведет очередной открытый аукцион по продаже муниципального имущества. Как сообщается на сайте КУМИ города, на торги будет выставлено нежилое помещение, расположенное в Ленинском районе города по ул. Авиастроителей, 14. Стартовая цена объекта приватизации составляет 1,8 млн рублей.




   
» Главная / Рекомендации / .. / Магазин из квартиры
Магазин из квартиры

Магазин из квартиры


Алексей Николайчук,

Коллегия адвокатов «Профессионал»

 

Несмотря на бурный рост торговых цент­ров, дефицит коммерческой недвижимости, расположенной вблизи жилого фонда, суще­ствует. В результате арендные ставки на торговые помещения в шаговой доступнос­ти постоянно повышаются. Один из спосо­бов компенсации высокого спроса — перевод жилых помещений на первых этажах домов в нежилую недвижимость — перешит проб­лем в силу своей сложности.

 

Выгодных квартир для пе­ревода их в коммерческую недвижимость в крупных го­родах осталось совсем нем­ного. В крупных городах пер­вые этажи жилых домов уже давно заняты офисами, раз­личными сервисными орга­низациями, магазинами. Большинство из них были созданы в середине 1990-х годов в период повальной приватизации. Но и сегодня, поискав, можно обнаружить нетронутые оазисы, годные для создания торговой нед­вижимости, а в провинции процесс создания магазинов на первых этажах набирает обороты.

 

До 1 марта 2005 года, по­ка не вступил в законную си­лу Жилищный кодекс РФ, процедура перевода жилой недвижимости в нежилую была формализована, т.е. прописана в постановлениях органов местного самоуп­равления, и часто имела различия даже в разных насе­ленных пунктах одного субъ­екта Российской федерации. В настоящее время про­цедура перевода жилого по­мещения в нежилое поме­щение регламентируется главой 3 Жилищного кодек­са, призванной четко опре­делить условия и порядок перевода жилого помеще­ния в нежилое.

НЕ МЕШАЙТЕ СОСЕДЯМ

 

Далеко не всякая кварти­ра может стать офисом или магазином, для этого должен быть выдержан ряд условий.

 

Перевод жилого помеще­ния в нежилое помещение допускается, если доступ к переводимому помещению возможен без использова­ния помещений, обеспечи­вающих доступ к жилым по­мещениям. Это означает, что если вы намерены пользо­ваться одним подъездом с жильцами дома, то перевести квартиру в нежилое поме­щение вам не разрешат, поэ­тому необходимо предус­мотреть возможность обо­рудования отдельного входа в помещение. Если отсут­ствует техническая возмож­ность оборудовать такой доступ к данному помеще­нию, орган местного само­управления не выдаст раз­решения на перевод.

 

Разрешения на перевод жилого помещения в нежи­лое вам не дадут и в тех слу­чаях, если переводимое по­мещение является частью жилого помещения либо ис­пользуется собственником данного помещения или иным гражданином в качест­ве места постоянного прожи­вания, а также если право собственности на переводи­мое помещение обременено правами каких-либо лиц. Это означает, что такое помеще­ние не должно быть комна­той в коммунальной квартире, не должно использовать­ся вами или другими гражда­нами для постоянного про­живания (временное прожи­вание допустимо), не долж­но быть предметом залога, ренты, или у вас имеются совладельцы данного поме­щения.

 

Перевод квартиры в мно­гоквартирном доме в нежи­лое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного до­ма или выше первого этажа, но помещения, расположен­ные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не яв­ляются жилыми.

 

Будет затруднительно пе­ревести в нежилой фонд квартиры в ветхих и аварий­ных зданиях. Кроме того, де­ятельность коммерческого предприятия не должна ме­шать проживанию людей в этом доме.

 

Достаточно четко регла­ментирована процедура пе­ревода жилого помещения в нежилое. Однозначно опре­делено, что органом, осуще­ствляющим перевод жилых помещений в нежилые, явля­ется орган местного самоуп­равления, т.е. администра­ции муниципальных образо­ваний.

СОБИРАЕМ ДОКУМЕНТЫ

 

Также Жилищный кодекс определил перечень доку­ментов, которые собственник помещения или уполномо­ченное им лицо обязан пре­доставить для перевода жи­лого помещения в нежилое в орган, осуществляющий пе­ревод помещений, по месту нахождения переводимого помещения.

 

Заявитель представляет следующие документы:

  1. заявление о переводе помещения;
  2. подлинники или засви­детельствованные в нотари­альном порядке копии пра­воустанавливающих доку­ментов на переводимое по­мещение (свидетельства о праве собственности);
  3. план переводимого по­мещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение яв­ляется жилым, технический паспорт такого помещения);
  4. поэтажный план дома, в котором находится перево­димое помещение;
  5. подготовленный   и оформленный в установлен­ном порядке проект переуст­ройства и (или) переплани­ровки переводимого поме­щения (в случае, если переу­стройство и (или) перепланировка требуются для обес­печения использования тако­го помещения в качестве не­
    жилого помещения).

 

Указанный перечень яв­ляется исчерпывающим, и орган, осуществляющий пе­ревод помещений, не вправе требовать представление других документов.

 

При передаче докумен­тов Заявителю (собственни­ку или уполномоченному им лицу) выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осу­ществляющим перевод помещений.

 

Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заяв­ления и представленных документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган. Данное требование лишает орган местного самоуправления возможности месяцами, а иногда и годами по различным основаниям не рассматривать заявления и документы о переводе жи­лых помещений в нежилые и дает заявителю право на судебную защиту своих прав в случае нарушения срока.

 

Не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о переводе или об отказе в переводе, орган, осуществляющий перевод помещений, обязан выдать заявителю или направить по адресу, указанному в заявле­нии, документ, подтвержда­ющий принятие одного из указанных решений. Форма и содержание данного доку­мента устанавливаются Пра­вительством РФ и до настоя­щего времени еще не утве­рждена, но это не означает, что органы местного самоуп­равления освобождены от обязанности выдавать доку­мент, подтверждающий при­нятие решения.

 

Кроме того, орган, осу­ществляющий перевод поме­щений, одновременно с вы­дачей или направлением за­явителю документа о приня­тии решения информирует о принятии указанного решения собственников помеще­ний, примыкающих к поме­щению, в отношении которо­го принято решение.

 

В случае необходимости проведения переустройства, и (или) перепланировки пе­реводимого помещения и (или) иных работ для обес­печения использования тако­го помещения в качестве не­жилого помещения документ о принятии решения должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

 

Документ о принятии ре­шения о переводе, выдан­ный органом местного само­управления заявителю, подтверждает окончание пе­ревода помещения и являет­ся основанием использова­ния помещения в качестве нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства и (или) пе­репланировки и (или) иных работ.

 

Если для использования помещения в качестве нежи­лого требуется проведение его переустройства и (или) перепланировки и (или) иных работ, то такой документ является основанием проведения соответствую­щих переустройства или пе­репланировки с учетом про­екта переустройства и (или) перепланировки, представ­лявшегося заявителем в ор­ган местного самоуправле­ния, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в документе о принятом решении о перево­де помещения в нежилое.

 

После проведения переу­стройства и (или) перепла­нировки и (или) иных работ, их завершение подтвержда­ется актом приемочной ко­миссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Акт приемочной комиссии, подт­верждающий завершение переустройства и (или) пе­репланировки, должен быть направлен органом, осущес­твляющим перевод помеще­ний, в организацию (орган) по учету объектов недвижи­мого имущества. Акт прие­мочной комиссии подтверж­дает окончание перевода по­мещения и является основа­нием использования переве­денного помещения в качест­ве жилого или нежилого по­мещения.

 

При использовании по­мещения в качестве нежило­го собственником помеще­ния должны соблюдаться действующие требования по­жарной безопасности, сани­тарно-гигиенические, эколо­гические и иные, установлен­ные законодательством тре­бования, в том числе требо­вания к использованию не­жилых помещений в много­квартирных домах.

 

Если раньше после пе­ревода помещения в не­жилую собственность ви­ды коммерческой дея­тельности строго регла­ментировались, и, к при­меру, нельзя было открыть ателье по пошиву одежды или магазин в помещении, предназначенном для офиса, то сейчас таких ог­раничений нет. Главное, чтобы собственником поме­щения выполнялись требо­вания пожарной безопаснос­ти, санитарно-гигиенических и экологических норм, и ваша деятельность не лишала жильцов дома прав на спо­койное проживание и отдых в их квартирах.

 

Для ситуаций, когда орга­ном местного самоуправле­ния отказывается в переводе помещения из жилого в не­жилое, действующим Жи­лищным кодексом указаны основания для отказа. Необ­ходимо обратить внимание, что перечень таких основа­ний является исчерпываю­щим, не может быть расши­рен, и отказ по другим осно­ваниям будет попросту яв­ляться незаконным.

ЕСЛИ ВАМ ВСЕ-ТАКИ ОТКАЗАЛИ

 

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое поме­щение допускается только в следующих случаях:

1)      непредставления доку­ментов, определенных в пе­речне документов, предостав­ляемых заявителем в орган местного самоуправления;

2)      представления доку­ментов в ненадлежащий ор­ган;

3)      несоблюдения предус­мотренных условий перево­да помещения (на условиях перевода мы останавлива­лись выше);

4)      несоответствия проек­та переустройства и (или) пе­репланировки жилого поме­щения требованиям законо­дательства.

 

Решение об отказе в пе­реводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три ра­бочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в су­дебном порядке.

 

Приведя документы в со­ответствие, можно вновь по­дать заявление о переводе.

 

Как бы то ни было, действующий Жилищный ко­декс существенно упростил процедуру перевода жилых помещений в нежилые и воз­ложил ряд обязательств, связанных с соблюдением сро­ков и процедуры перевода, на органы местного самоуп­равления при решении воп­роса о переводе помещений в нежилые.

 

Переведя квартиру в не­жилую недвижимость, собственник получает воз­можность увеличить ее капи­тализацию. Давно ни для кого не секрет, что разница в стои­мости жилого и нежилого по­мещений, в зависимости от ряда условий, составляет от 50 до 150 процентов. Кварти­ры на первых этажах – выгодный бизнес сам по себе, на переводе квартир из жи­лых в нежилые помещения с их дальнейшей продажей можно зарабатывать.

 

Источник: Журнал "Сибмаркет" №2 (4), 2005.





 Тел.: (3952) 343037
 Факс: (3952) 343037
 E-mail: portal@irbp.ru
Rambler's Top100
  стартовая страница |  малый бизнес иркутска |  новости малого бизнеса |  малый бизнес на территориях |  коммерческая недвижимость |  предприятия малого и среднего бизнеса |  государственный и муниципальный заказ |  государственная поддержка |  библиотека предпринимателя |  защита прав предпринимателей |  форум